文|王怀志 郑宏宇
北京德恒（昆明）律师事务所
建设工程实行质量保证制度。 建设工程在保修期限和范围内出现质量问题的，建设单位应当履行保修义务，并承担由此造成的损失的赔偿责任。 《建设工程质量管理条例》第四十条规定了建设工程的最低保修期。 实践中，如果施工合同约定的保修期低于法定保修期，究竟应以协议为准还是以法定保修期为准？
本文通过一个经典案例来分析当施工合同约定的保修期低于法定保修期时如何确定工程的保修期，以供各方在实践中借鉴。
一、案件基本事实（摘要）
2009年3月16日，树福二手钢构与树福二手钢构签订《树福二手钢构高压共轨燃油一号联合厂房钢结构屋面防水系统施工合同》注入项目”。 约定的承包方式为：书福二手钢构负责采购保温板。 树富二手钢结构提供0.3毫米厚PE膜、1.2毫米厚表面防滑复合无纺布PVC防水卷材（鲁鑫牌）及辅助材料并负责安装。 施工内容为屋面防水系统工程，包括PE膜的铺设、保温板的安装、PVC膜防水层的施工。 施工工艺为机械固定法。 ...保修期为自验收之日起2年。 ...合同总价的5%作为保修金，在工程竣工、保修期满后3天内结算。 经钢结构、业主、监理单位验收合格，视为工程竣工合格。 竣工日期为钢结构提交竣工验收报告的日期。 如需改造以满足竣工要求的，应注明改造后二手钢结构提交验收的日期。 钢结构工程竣工后，应将钢结构提交钢结构书面验收。 自提出要求之日起30日内，钢结构组织各方检查验收。 工程质量不合格的，二手钢结构应在规定期限内无条件返工，并承担因质量不合格造成的违约责任及由此造成的经济损失。 合同签订地点为北京市东城区。
上述合同签订后，二手钢结构按约定开始施工。
2009年9月4日，树福二手钢结构与树福二手钢结构签署了《项目洽谈记录》，同意办公楼屋顶防水保温施工将作为本项目的后续工作。 屋顶防水面积约1600平方米，树福二手钢结构将采用人工和材料建造钢结构（包括保温板的购买和安装）。 建筑单价130元/平方米。 项目工期为15个工作日。 开工日期以上述二手钢结构说明书为准。 工程竣工后，以实际扩建面积测量计算为准。 本项目办公楼屋顶防水保温施工已完成钢结构工程质保期规定，一周内支付本项目全部价款。 疏附二手钢结构完成上述施工后，疏附二手钢结构向疏附二手钢结构支付工程费人民币2,718,994.54元。 经书福二手钢构与书福二手钢构协商，双方一致认定涉诉工程总造价为2894465元。
2012年2月15日、2月28日，树福二手钢结构通过传真告知树福二手钢结构，树福二手钢结构防水工程出现渗漏，要求树福二手钢结构进行防水处理。修复了。
关于工程竣工验收时间，蜀都二手钢构声称，一厂防水工程于2009年4月左右竣工，但未予验收。 办公楼屋顶防水已于同年9月左右完成，目前尚未进行整体验收。 书福二手钢结构对上述时间没有异议，但认为竣工后，书福二手钢结构已经验收。
一审法院起诉的二手钢结构请求：1、判令二手钢结构赔偿二手钢结构材料费1990693.8元、施工费359582.81元、咨询费等。重做防水工程费45万元； 2、请求该二手钢结构赔偿因漏水给该二手钢结构造成的损失，导致该二手钢结构损失1,803,644.8元扣除上述二手钢结构的建筑成本后的结构； 3、要求该二手钢结构赔偿该二手钢结构防水工程费208504元、施工人员费20322元、吸尘器费1400元、差旅费23423元、上述二手钢结构修复材料费143740元。 诉讼费用由上述二手钢结构承担。
二、一审法院的判决观点
一审法院认为钢结构工程质保期规定，二手钢结构与二手钢结构的施工质量存在争议。 经查明，该二手钢结构建造的厂房、办公楼均出现渗漏水情况。 随后，赛德二手钢结构致函苏州二手钢结构，告知苏州二手钢结构涉案防水工程出现漏水情况，并要求赛德二手钢结构进行修复。 赛德二手钢构亦承认已收到赛德二手钢构发出的通知。 的公告. 对于维修问题，二手钢结构声称，发生漏水时，已超过合同规定的保修期。 虽然合同中规定的保修期为2年，但根据国务院颁布的《建筑工程质量管理规定》，屋面防水工程的保修期最低为5年，因此涉案工程的保修期在这种情况下应确定为5年。 ……上述二手钢结构未提供防水材料在防水施工前取样检验、防水工程在五年保修期内出现质量问题的证据。 因此，上述二手钢结构应视为树福二手钢结构所进行的屋面防水施工工程存在质量问题。 书福二手钢结构应按照合同负责修复并赔偿损失。
一审法院判决：1、上述二手钢结构自竣工之日起15日内赔偿上述二手钢结构材料费1,106,996.9元及防水工程施工费359,582.81元。判决生效； 2、上述二手钢结构应当在判决生效后15日内给予补偿。 本判决生效之日起15日内，赔偿该二手钢结构维修费20万元； 3、本判决生效后15日内，向二手钢结构支付剩余工程款30,747.21元； 4.驳回二手钢结构其他诉讼索赔的预演。
三、对二审法院判决的看法
二审法院认为：建设工程实行质量保证制度。 建设工程在保修范围和保修期内出现质量问题的，建设单位应当履行保修义务，并对由此造成的损失承担赔偿责任。 建设工程合同规定的建设工程在正常使用条件下的保修期低于法律、行政法规规定的最短期限的，该协议无效。 根据《建筑工程质量管理规定》第四十条规定，屋顶防水工程在正常使用条件下的最低保修期为5年。 本案中，二手钢结构与二手钢结构签订的施工合同中的保修期（2年）低于上述管理规定规定的最短期限，故双方协议双方当事人关于缩短工程保修期的规定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 上述二手钢结构仍应承担5年的保修义务。 一审法院认定正确，本院首先予以明确。
二审法院判决： 1、维持一审判决第二项、第三项； 3、将一审判决第一项修改为：上述二手钢结构应当自本判决生效之日起15日内赔偿上述二手钢结构防水工程损失1,753,877.31元。 元。
▲【案例来源】北京市第二中级人民法院关于疏附二手钢结构、疏附二手钢结构、疏附二手钢结构建筑工程施工合同纠纷二审民事判决书（2017）京02民中4920号，2017.10。 裁判员20名。
四、案例分析与点评
1、建设工程施工合同约定的保修期低于法定保修期的，协议无效。
建设工程实行质量保证制度。 建设工程在保修范围和保修期内出现质量问题的，建设单位应当履行保修义务，并对由此造成的损失承担赔偿责任。
《建设工程质量管理规定（2019年修订）》第三十九条规定：“建设工程实行质量保证制度。建设工程承包人向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保证书。施工单位《质量保证书》中应明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。 因此，对于竣工验收合格的工程，承包人应当承担工程质量保证责任。 然而，承包商的质量保证责任是有限的。 《条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最短保修期为： （一）房屋建筑的基础设施工程、基础工程和主体结构工程，设计中规定的合理使用工程文件年份； （二）屋顶防水工程，有防水要求的浴室、房间及外墙防渗漏工程，期限5年； (3) 加热和冷却系统，分2个加热期和冷却期； （4）电气管道、给排水管道、设备安装及装修工程保修期为2年。 其他工程的保修期由发包人与发包人协商确定。 建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。”
就本案而言，书福二手钢构与书福二手钢构签订的施工合同约定，屋面防水工程保修期为2年，低于法定的5年，违反法律、行政法规强制性规定的无效。 此外，根据合同法第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的合同无效： （五）违反法律、行政法规强制性规定的。” 由于《建筑工程质量管理规定》是国务院颁布的，属于行政法规，因此建筑合同中屋面防水工程的两年保修期无效。
此外，当地高等法院的相关指导也认为低于法定保修期的协议无效。 详细内容请参见本文“相关法律法规”部分。
2、关于“保修期”、“缺陷修复期”、“保修期”的区别
1.法律依据不同
（一）“缺陷责任期”和“保修期”的相关法律规定
《建设工程质量保证金管理办法》第二条规定，本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指按照约定从应付工程款中提取的金额。由开发商和承包商在建设工程合同中规定。 用于保证承包商在缺陷责任期内修复建设工程缺陷的资金。
缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件和合同规定的。
缺陷责任期一般为1年，最长2年，由双方在合同中约定。
《办法》第八条规定，缺陷责任期自工程竣工验收合格之日起计算。 因承包人原因造成工程不能在规定期限内竣工验收的，缺陷责任期自工程实际竣工验收合格之日起计算。 因承包商原因导致工程不能在规定期限内竣工验收的，自承包商提交竣工验收报告之日起90天后，工程自动进入缺陷责任期。
原财政部、建设部关于印发《建设工程价款结算暂行办法》的通知规定“保修期”：合同另有规定的，按照规定。 如无规定，在保修期内如有维修，将产生费用。 应从质量保证（保修）费中扣除。
可见，“保修期”与“缺陷责任期”含义相似，其目的都是为了建立保证金制度来保证承包商的履约。 在“保修期”或“缺陷责任期”内，约定交纳质量保证金，以保证工程质量。 “保修期”或“缺陷责任期”届满后，承包商的押金在扣除修理费用或因缺陷返还修理费用后，应退还给承包商。
（二）“保修期”相关法律规定
《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最短保修期为：
（一）房屋建筑的基础设施工程、地基工程和主体结构工程，设计文件中明确了工程的合理使用年限；
（2）有防水要求的屋顶防水工程、卫生间、房间及外墙的防渗漏，期限为5年；
(3) 加热和冷却系统，由2个加热期和冷却期组成；
（4）电力管道、给排水管道、设备安装及装修工程，2年。
其他项目的保修期由承包人与承包人协商确定。
建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。
《条例》第四十一条进一步规定，建设工程在保修范围和保修期内出现质量问题的，建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
2.协议自由度不同
保修期限：有约定的，按照约定； 没有协议的，为一年。 （《建设工程价款结算暂行办法》）
缺陷责任期：免费合同。 合同可由对方自由约定，最长期限不得超过两年。
合同履行期间，承包人要求延长合同的，原约定的缺陷责任期加上延长的缺陷责任期最长不得超过24个月。 例如：原合同规定缺陷责任期为6个月。 如果承包商想延期，最多只能再延期18个月。
保修期：法律有强制性规定的，法律没有规定的，可以自由约定。 法律规定了不同项目的最短保修期。 不需要在合同中约定。 合同中没有约定保修期的，违约期按《建设工程质量管理规定》第四十条规定的期限计算。 规定的期限为最低标准，双方可以根据实际情况约定比最低标准更严格的期限。
因此，一般来说，保修期要长于缺陷责任期。 缺陷责任期的实质是承包商扣留质量保证金的期间。 缺陷责任期满后，承包人应当按照合同规定退还质量保证金。 保修期与质量保证金没有必然联系，即承包商不能以保修期未满为由不退还质量保证金。 缺陷责任期满，承包商取回质量押金后，并不免除承包商在保修期内继续履行保修义务，但此时承包商已无资金。
关于“缺陷责任期”和“保修期”的区别，具体请参见下图：
相关法律法规
