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新房受政策干扰太大，二手房最能体现真实的市场。
你知道现在郑州挂牌的二手房有多少套吗？
直接说答案，据统计，超过8万套！
很多人被这个数字唬住了。
心想，这么多二手房，岂不是很好买到合适的！
你错了。
殊不知，这里面有太多的“僵尸房”无人问津。
什么是“僵尸房”？
各种瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等。
它们可是占了郑州二手房市场里很大一部分。
而高品质次新二手房的占比其实很低很低。
想要真正买一套合适的、优质的二手房，太难了。
今天，我就拿大家最关心的价格、房龄、户型、区域这4个维度，剖析郑州8万多套二手房里究竟有多少“僵尸房”！
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第一维度，价格，看郑州挂牌二手房总价分布。
可以看到，总价150万以内的二手房挂牌量接近6万套，占比近7成！
改善类高总价二手房还是偏少！
其中100万以内的超过3万套。
这里面几乎都是老破房、公寓，或者郊县房。
包括：荥阳、上街、中牟、港区、新郑、新密。
即便是总价100-150万之间的房子郑州二手钢结构，也有一大半是2010年以前的老小区。
一方面，经过一轮又一轮的新房冲击，老破房已经无法满足大家最基本的居住需求。
另一方面，房龄超过20年的老房子，大部分银行都无法办理按揭贷款了，更不能办理抵押贷款。
即使个别能办理按揭，房贷的首付和年限也很难做足。
所以，尽可能选择2015年之后交房的小区，如果实在没得选，也要至少保证2010年之后交房。
同时，总价100万以上才能满足基本的功能需求和一些品质。
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第二维度，房龄，看郑州挂牌二手房的房龄结构。
可以看到，整整7成二手房房龄超过10年，房龄超过15年的老小区占比近4成！
房龄10年以内，甚至5年以内的次新品质二手房极少！
房龄真的很重要，它决定了小区的产品和品质。
现在郑州20年以上房龄的二手房几乎无人问津。
比如说——
在南阳路和老西郊，因为是郑州传统的工业中心，分布着大量的老家属院。
在金水区郑州二手钢结构，因为是行政中心，所以在纬几路、政几街这些街道范围内，分布着大量的行政机关家属院。
在二七区，特别是在火车站西广场西边，分布着大量的铁路职工家属院。
管城区的老房子也只会多不会少。
此外，就是商品房制度实行以来，郑州第一代商品房小区。
到今天，都已经超过20年了。
比如，90年代中期郑州最高档的商品房之一绿云小区。
再比如，建业第一个小区金水花园。
其实，郑州小区的产品更新、绿化改善基本都在2015年之后了。
所以，最好选择房龄在10年以内的二手房小区！
虽然占比只有30%。
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第三维度，户型，看郑州挂牌二手房的户型结构。
和新房里的三房、四房为主不同，二手房目前的挂牌房源里，一房、两房刚需小户型占了快一半，满足改善需求的四房、五房占比只有13%。
再加上房龄大多超过15年，户型已经很老旧了。
最典型的就是90多平大两房。
郑州现在还是中小户型的天下，买房成本在不断增加，一步到位的紧凑三房或紧凑四房，是未来的大趋势。
而90多平的大两房，在这种趋势里，越来越不具备优势。
根据郑州最近几年的住宅成交分段占比情况：
100平以下的户型面积段占比逐年递减。
100平以上的户型占比逐年递增。
一房和两房小户型占比逐年递减。
三房和四房大户型占比逐年递增。
所以，户型选择一定要至少三室！
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第四维度，区域，看郑州挂牌二手房的区域结构。
可以看到，二手房占比最多的是金水区，其次是中原、管城、二七。
都是发展时间比较长的老城区。
同时，郑东新区的二手房占比也不少。
而这里面价值最大的区域无疑是金水区和郑东新区。
这里我们就用最直观的GDP贡献值作为参考。
下图就是2021年郑州八大区GDP贡献情况：
GDP越高，经济实力就越强，配套就越强，购买力就越强，房子保值增值能力也就越强。
很显然，金水区和郑东新区明显领先。
可以这么说，郑州最优质的二手房主要就集中在金水区和郑东新区。
如果是买高总价改善二手房，最好在这两个区域里挑一挑。
房源数量占了整个郑州的3-4成。
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以上4个维度，还没有考虑开发商品牌、小区品质、周边配套等等。
如果你要买二手房，总结几个小建议作为参考。
1、尽量买好地段、好社区、好产品，坚定不移的把房子换到好房子的范畴。
同时满足3个条件：
有电梯+房龄10年内+至少三房。
这是最基本的，还可以再加：
要人车分流，要容积率低，要玻璃幕墙，要铝板外立面……
你会发现，条件越多选择越少。
选择越少就意味着越稀缺，稀缺就意味着保值、增值、好流通！
2、不要买有硬伤的烂资产，打死也不买。不要买老破小，不要买不符合楼市发展主旋律的产品。
3、买房最好蹦一蹦，准备好足够的首付，买那些稍微蹦一蹦可以够到的片区和楼盘，以后才不会后悔。
4、总价过200万的话，产品一定不能有明显的硬伤，临路、临高架、顶底、暗卫……这些都算硬伤。
5、抵充折旧就看物业了，好物业真的很重要很重要！
