10月17日，财政部部长助理宋启超在新闻发布会上表示，为促进房地产市场平稳健康发展，财政部拟会同有关部门落实利用专项债券政策收购和储存土地以及收购现有商品房。这两项政策主要针对房地产市场的拥堵问题。既是促进房地产市场止跌企稳的重要举措，也是扩大专项债券支持范围、作为项目资金的重要组成部分。有利于促进土地市场供需平衡。缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，也有利于增加保障性住房来源郑州二手钢结构出售，改善民生福祉。
宋启超介绍，在具体操作上，关于土地储备专项债券的使用，主要支持各地根据实际情况与现有土地业主公司合理确定收购价格，妥善处理债权债务。合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源利用效率和债券资金使用效率。
宋启超表示，关于支持地方政府用好专项债券收购现有商品房改建保障性住房，这项政策主要由地方政府自主决定、自愿执行，遵循法治原则，按规定运作。市场化，确保项目融资均衡回报。另一方面，地方政府可以安排专项债券购买现有商品房作为保障性住房。该政策将与其他相关支持政策配合，进一步拓宽地方资金来源渠道，既能有效消化存量、促进供需平衡，又有利于优化增量，多渠道筹措保障性住房。
01
收购现有商品房作为保障性住房
中志园
2024年以来，现有商品房收购为保障性住房的地区逐渐增多，主要集中在中东部地区，且大部分由政府主导。业务模式主要包括“以旧换新”、直接收购和股权收购等。截至2024年8月底，据不完全统计，已有60多个城市以多种形式表示支持地方国有企业收购现有商品住房作为保障性住房。表示支持地方国企收购现有商品房作为保障性住房的城市主要集中在中东部地区。其中，江苏省和河南省城市数量最多，分别为9个和8个；其次是广东省和山东省，共6个；重点省份也有少数地区表示有意收购现有商品房作为保障性住房，但主要集中在省会城市。
1.以旧换新模式
“以旧换新”模式主要是政府指定的地方国有企业向购房者收购旧房，改造为保障性住房。购房者在购买新房时缴纳差价，旧房款用于抵消部分新房款。该模式的运作方式是，首先，地方国企发布新房信息，同时有意愿购房者在指定信息服务平台登记二手房信息，初步选择新房；然后，当地国有企业聘请第三方评估机构对买方的二手房进行评估，并出具评估报告；然后，当地国有企业与买家就房屋价格进行谈判；接下来，价格确定后，当地国企与买家就新房和旧房进行谈判。房子将交付；最后，当地国有企业根据老房子的实际情况对其进行改造和维护，然后出租以获得租金收入。这一模式以太仓市、郑州市、宣城市、南京市为代表，主要集中在2024年5月17日国务院例行政策吹风会之前。此后，部分城市也采取了这一模式，但总体数量不大。
2023-2024年主要城市以旧换新模式政策汇总
2、直购模式
随着2024年5月17日国务院政策例行吹风会的召开，采用直购模式收购现有商品住房作为保障性住房的地区逐渐增多。在这种模式下，首先，当地住房和城乡建设部门将在官方网站发布关于征集商品住房用于保障性住房的公告。规定了资格条件和其他条件。收购主体大部分是地方国有企业，少数是住房和城乡建设部门。然后，房地产项目开发商提交所需材料并等待审核；审核通过后，收购主体收购相关项目。 ，并向开发商支付相关资金；最后，根据房子的情况，直接出租或者简单装修后出租。此外，在这种模式下，也有企业牵头收购现有商品房作为经济适用房。例如，重庆嘉寓房屋租赁有限公司于2024年5月11日发布了《重庆嘉寓房屋租赁有限公司公开征集批量收购商品房公告》。
直购模式大体相似，以济南市、洛阳市等地为例。 2022年9月5日，济南市人民政府国资委印发《收购存量住房支持租赁市场——集团公开采购优质社会住房作为租赁储备住房》，提到济南城开集团有限公司（以下简称“济南城开”）将收购全市3000套商品住房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。随后，济南城开旗下济南城开集团资产运营管理有限公司（以下简称“城发运营管理公司”）发布了收购现有住房租赁储备房项目招标公告。房地产企业按照要求投标，城市开发经营管理公司根据租赁储备住房中标结果获取相应项目。 2023年5月，在中国人民银行打造千亿元租赁住房贷款支持计划的背景下，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、银行山东分行交通银行等银行共向成发经营管理公司发放人民币10万余元。发放长期租赁住房购房贷款1.5亿元，拓宽购房资金来源。截至目前，成发运营管理公司已采购项目40余个，其中大部分为市场化租赁住房，少部分为保障性租赁住房或直接对外出售。
2023年3月23日，洛阳市人民政府办公室印发《洛阳市盘活部分存量商品住房改为出租住房实施方案》。按照“区位适宜、价格合理、相对集中、易于管理”的标准，在中心城区范围内，洛阳国盛投资控股集团有限公司（以下简称“国盛集团”）鼓励和支持通过公开招标、竞争性谈判、综合协调、市场化运作等方式收购现有商品住房和公寓共计5000套、约30万平方米，用于租赁住房，资金主要来自贷款来自金融机构。国盛集团负责租赁住房的经营管理。回购租赁住房将统一管理、封闭运营。倡导先租后买、先小后大的梯度住房消费模式。租购结合，可优先考虑回购住房。对于承租人出售的，承租人可以在租赁满一年后申请购买房屋的全部产权，所缴纳的租金可以计入购买价款；淘汰后的资金可适时再次使用，盘活更多现有房屋。
总体而言，直购模式具有以下特点：
1）住房供应形式基本为已竣工但未销售的商品房项目或已取得竣工验收和备案证明的商品房项目。期房相对较少。统计数据显示，目前仅杭州市临安区可以接受一年内符合交付条件的期房，福州市可以接受2023年12月31日前竣工验收的安置商品房，并安置出让土地上建设的住房项目（公布日期为2023年12月25日），期房整体工期较短。
2）采购价格必须合理。据统计，大多数直接购买模式所需的购买价格为土地划拨成本+建筑安装成本+不超过5%的利润。基本上，同地段经济适用住房的重置价是参考上限。此外，在杭州市临安区直接收购价格不得超过周边房屋及车位评估价作为本次收购的最高限价。洛阳市根据不同地点、地区，合并土地成本、建筑成本、交易税费。等因素，通过综合评价、市场竞争、最低价收购。收购价格原则上控制在市场价格的20%以内。
3）中小型产品更受欢迎，收购面积也根据保障性住房的用途而有所不同。据统计数据显示，大部分城市要求商品住房单套建筑面积在120平方米以下，但部分城市要求更为严格。例如，大连要求单体建筑面积原则上小于70平方米，深圳要求面积小于70平方米。 65平方米以下，重庆要求单体建筑面积不得超过90平方米。同时，一些城市还根据保障性住房的用途区分收购区域。例如，山东省烟台市、威海市要求保障性租赁住房建筑面积不得超过70平方米，安置安置的保障性住房单套建筑面积可在60平方米以内。至120平方米。此外，部分城市还将收购非商品房。例如，聊城市可收购单栋建筑面积70平方米及以下的公寓和商业办公楼。
4）手续齐全、交通便利、配套齐全，以核心区为主，部分地区还扩展到县市。大部分地区，拟收购的现有商品房要求交通便利，靠近地铁口、公交车站，基础设施和生活配套设施齐全，能够满足交通、休闲购物、教育、医疗等日常生活需求。其中一些还需要设备。一定数量的停车位；拟收购项目必须具备完整的文件资料，确保项目合法合规，满足金融机构的贷款要求。从住房征收范围来看郑州二手钢结构出售，虽然大部分需要主城区或核心区，但也有部分城市会在非主城区征收住房。例如，聊城市扩大到临清市、灌县、莘县、洋县等，固县、东阿县、高唐县、长沙市扩大到长沙县、浏阳市、宁乡市。
5）优先购买未售出的楼盘或可封闭管理的整套。据统计，这一需求占比接近10%。
2023-2024年主要城市直购模式政策汇总
3、股权收购模式
通过股权收购模式参与商品房收购的案例并不多。据不完全统计，目前珠海市仅有珠海华发实业有限公司（以下简称“华发实业”）采用了这种模式。 2024年8月10日，华发实业发布《珠海华发实业有限公司关于与华发集团继续进行现有商品房交易及关联交易的公告》称，拟与珠海华发集团有限公司签订协议。华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）或其子公司开展现有商品房及配套车位（含符合预售条件的房屋）的交易业务。交易总金额不超过120亿元人民币。交易方式包括但不限于商品房直接销售、房地产项目公司股权出售等。目的是帮助珠海市加快推进住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量住房，切实增加保障性住房、人才住房和商业租赁住房供给，构建租购并举的住房新格局。综上所述，股权收购模式的主要优势在于突破了单一单元、单体建筑等分散收购的限制，允许对项目进行完整收购，规模效应更加明显。但同时也注意到，以股权形式收购存量商品房需要较大数额的资金，进一步加大了收购主体的融资压力，需关注被收购单位的相关债务及项目产权。
02
收购闲置土地建设经济适用房
中志园
土地要素存量市场方面，自然资源部将于2022年启动土地节约集约利用综合改革试点，安徽省被批准为全国第一个也是唯一一个土地节约集约利用综合改革试点省份。国家。土地要素存量市场广阔，收购闲置土地用于保障性租赁住房只是其中的一小部分。
安徽省试点成果：安徽省重点“一减二联动三提高”（压减单位GDP建设用地面积、推动城镇建设用地增量与吸纳农村转移数量联动）人口减少，农村建设用地随农村人口减少而减少）。挂钩实现提高工业用地集约度和效益、提高耕地保护面积和质量、提高建设用地市场化配置质量和效率等改革目标，系统谋划、统筹推进、大胆探索、勇于创新，改革试点取得显著成效。 2023年，全省耕地面积将突破8340万亩，比上年增加约20万亩，实现连续三年净增。全省单位国内生产总值建设用地面积比上年下降5.5%；省级以上开发区竣工率、工业实体投资强度、亩均工业税收同比分别增长4.6%、5.4%、6.0%。
2024年6月，针对当前盘活房地产存量土地利用难、转让难、回收难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台18条政策立足本地实践探索，从三个方面采取措施。对盘活现有土地进行了系统安排，再次强调利用收购闲置土地建设保障性租赁住房等多种方式。一些地区已经有收购闲置土地建设经济适用房的成功案例。实施过程具有以下特点：
1.闲置土地认定标准
根据《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人自动工之日起超过一年未动工开发的土地。有偿使用合同或分配决定中规定的开发程度。国有建设用地。
已开发但开发建设用地面积占应开工开发建设用地总面积或投资额不足三分之一的国有建设用地占总投资25%以下且暂停开发建设一年的也可认定为闲置土地。
2、闲置土地处置
因企业自身原因导致土地闲置的，可按以下方式处理：
（一）满一年未动工建设开发的，由市、县国土资源部门报同级人民政府批准后，向持有人下达《征收闲置土地费决定书》国有建设用地使用权。按照土地出让金或划拨价的百分之二十征收土地闲置费。土地闲置费不计入生产成本；
（二）满两年未动工开发的，市、县国土资源主管部门应当按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条的规定执行。根据《中华人民共和国管理法》的规定，经有批准权的人民政府批准，向国有建设用地使用权人发出《关于收回国有建设用地使用权的决定》建设用地，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地存在抵押的，应当同时将文件副本送交相关土地抵押权人。
因本政府或者有关政府部门的行为或者其他原因造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：
（一）延长建设开发期限。签署补充协议，重新协商开发启动时间、竣工期限和违约责任。自补充协议规定的动工开发之日起，动工开发的延期期限最长不得超过一年；
（二）调整土地利用和规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件计算、征收或者退还土地价款。改变用途后的土地用途必须符合土地利用总体规划和城乡规划；
（三）政府安排的临时使用。原项目符合开发建设条件后，国有建设用地使用权人可以重新开发建设该项目。临时使用期限自安排临时使用之日起最长不超过二年；
（四）有偿收回国有建设用地使用权的协议；
（五）更换土地。地价已足额缴纳、项目资金已到位，且土地依法因变更规划而闲置的，国有建设用地使用权人可以更换为国有建设用地使用权人。同等价值、相同用途的其他国有建设用地用于开发建设。涉及土地转让的，应当重新签订土地转让合同，并在合同中注明需要更换土地的内容。
3、经济适用住房闲置土地取得流程
《土地储备管理办法》中的土地储备方式包括收购建设用地进行土地储备。经济适用住房征用闲置土地的，按照《闲置土地管理办法》执行。以芜湖市国有土地征储中心收储科为例，通过收购实施储备的，按以下程序办理土地储备手续：
（一）申请收购。土地使用权人向市土地储备中心提出征地申请。
（二）核查情况。市土地储备中心对申请征用土地及地上建（构）筑物的权属、面积、范围、用途等进行现场调查，报市自然资源和规划主管部门备案审查。
(3)确认计划。市土地储备中心提出申请，市自然资源和规划部门明确征地城市建设用地分类。
(4)评估与计算。市土地储备中心委托有资质的中介机构或者与有关单位共同委托有资质的中介机构按照本办法第十条的有关规定进行评估测算，并根据评估测算结果与土地使用权人协商确定。征地成本的基础上进行评估和计算。
（五）方案报批。市土地储备中心起草征地方案，报市自然资源和规划部门审查后，报市政府审批。征地方案应当包括：征地基本情况、规划要求、征地成本确定方法、征地费用及缴纳进度要求、土地交付时间及标准要求、土地管理保护要求等。
（六）合同签订。征地方案批准后，市土地仓储中心与土地使用权人签订《国有建设用地使用权征收合同》。
（七）费用缴纳。市土地储备中心按照《国有建设用地使用权取得合同》向土地使用权人支付土地使用权取得费。
（八）陆运。土地使用权人应当按照《国有建设用地使用权征收合同》将征收的土地交付市土地储备中心。
（九）产权登记。市土地储备中心持有《国有建设用地使用权征收合同》、经批准的征地方案等相关材料，向市自然资源和规划部门申请办理不动产登记手续。
4. 案例
（一）某省收购闲置土地建设保障性租赁房案例
2021年9月8日，A公司以3.32亿元购买B市C区一块土地。用地面积2.5公顷，土地用途为住宅及商业用地。该块土地需建设2.49万平方米的安置商品房，用于安置搬迁群众。
1）问题与困难
根据合同规定，A公司应于2021年10月17日、2022年6月14日、2022年9月12日之前分三期支付土地出让金。但受房地产市场低迷影响，A公司销售不景气且收款并不顺利。 2022年2月，宣布无法按时偿付2亿美元永续债，正式“自爆”。经多次催告，A公司除投标保证金5780万元外，尚未支付剩余土地出让金，无法继续履行合同，不仅影响土地出让收入，也未能实现目标建设安置商品住房。
2）对策
为顺利推进项目建设，B市按照国家住建部印发的妥善处置闲置土地18条政策措施（以下简称“18条”），积极推进土地处置工作。自然资源部会同国家发改委等部门：一、多次催款失败后，经双方沟通并经市政府、B市自然资源和规划局及公司批准A公司解除土地使用权出让合同，投标保证金5780万元不予退还。二是调研了解市场需求并报市政府批准后，划分土地，优化规划指标，分别用于安置商品房和保障性住房建设。同时，将增加一些商业功能，提高项目品质，充分满足市民的生活需求。三是通过并行“回收供电”方式简化程序。在此期间，市、区政府积极开展招商引资，促进土地再供应。分地一已于2024年7月重新划给D公司，继续建设安置商品房；二号地块近期将划拨供应，用于建设安置式保障性住房。
（2）谯城区药王谷生物科技有限公司项目
1）基本情况
亳州市谯城区药王谷生物科技有限公司位于亳州市谯城经济开发区镇桥路与柴湖路交叉口。占地面积133.319英亩。主要生产花草茶浓缩汁。建筑面积约占厂区总面积。一半土地被怀疑工业效率低下。
2）主要做法及成果
考虑到企业生产经营需要，拟在企业北侧征储土地约49亩。北侧占地49亩，已建成钢结构厂房4栋，建筑面积约11000平方米。政府委托第三方评估机构进行评估。由于评估价格与药王谷生物科技公司预期价格存在差异，未能达成一致收储意见。经过与公司负责人多次讨论，最终达成收储意见，并签订收储协议。
目前，49亩土地已成功收购入库，并于2023年4月17日挂牌出让。安徽协和成药业有限公司项目已取得土地使用权，现已开工建设。
（3）安徽利辛县康冷冷链有限公司项目
1）基本情况
2016年4月29日，安徽康冷冷链有限公司取得位于亳州市利辛县经济开发区创业路东侧、诚信路南侧的国有建设用地使用权通过公共转账。编号为国交[2016]21号，土地面积103.01亩，土地性质为工业用地，成交价格1030万元。企业缴纳全部土地出让金后，办理了土地使用权登记。
由于自有资金运营困难，公司决定分期建设。但是，建设进度很慢，由于银行贷款没有按时支付，利克森县人民法院裁定，土地和地面资产应支付给利克森县Xinyida融资保证有限公司。地块为103.01英亩，北侧有5946英亩的建筑面积，南侧有43.55英亩的非建筑区域。
2）主要实践和结果
北侧的建筑部分
该公司的工厂覆盖了北侧39,639.84平方米（59.46英亩）的面积。它已经建造了办公楼，1＃工厂建筑，2＃工厂建筑，食堂和冷藏库，总建筑面积为18,648平方米。
Anhui Zhongan运输设施有限公司目前正在与经济发展区进行租赁协议，并计划投资于道路生命安全保护设施的生产。
南侧未构建的部分
2023年4月，利克森县Xinyida融资保证有限公司，申请了利克森县政府振兴公司的债务退休资产，并申请利克森县政府夺回43.55英亩的非结构性部分，位于南侧的南侧43.55英亩。原始的Anhui Kangleng冷链有限公司土地。 2023年4月21日，利克森县自然资源和计划局根据法律完成了恢复程序，并发布了“利克森县人民政府关于恢复国家企业的使用权的决定Lixin County Xinyida融资担保有限公司的，Lixin County Xinyida融资保证有限公司，负责房地产权利变更的注册。
利克辛县政府于2023年4月24日吸引投资后，利克森县的自然资源和计划局收到了利克森县经济发展区的一封信，计划向吉诺生物医学技术（ANHUI）有限公司提供该工业土地。该公司投资于高端培养基中核心技术本地化项目的建设。该项目的总投资为1.2亿元人民币，其中包括1亿元的固定资产投资和2000万元的营运资金。平均每MU投资为280万元。一旦完成并投入运营，平均年产量价值预计将为2亿元人民币，可以为200人提供就业。
2023年5月24日，吉诺生物医学技术（ANHUI）有限公司通过上市和转让赢得了工业土地利用权，土地面积为4276英亩，交易价格为428万元。该公司目前正在进行计划和施工程序。
03
特殊债券用于房地产股票市场建议
中尤尤恩
收购现有的商业住房库存作为负担得起的住房是由党中央委员会和州议会做出的重要安排。预计在2025年将实施特殊债券在现有房地产市场中的使用。实施过程将与逐步市场中的现有用途显着不同。目前，财政部和其他相关部门尚未发布相关指导文件。除了特殊债券资金外，还可以使用用于负担得起的住房的土地，结构金融工具，银行贷款，中央预算资金和其他手段来解决资金问题。土地利用权也可以用作股票，公司投资和建设，我们鼓励社会资金通过其他方式建立公共租赁住房，但我们必须在我们的能力内行事，并坚决避免向地方政府增加新的隐藏债务。
1。关注关键领域
负担得起的租赁住房的建设应优先考虑净人口流入的地区。以净人口流入为参考指标，负担得起的租赁住房的未来空间主要集中在扬特河三角洲经济环境和人口大量流入的中央城市。关键领域是江苏，江苏，广东，安海，河南和四川。其中，省级首都城市的净人口显而易见。在主要的经济圈子中，长江三角洲经济环境，中央城市，西北城市和东北城市继续流入人口流入。尤其是在杨氏河三角洲经济环境中，人口流入将在2023年达到107.67亿，从2022年开始增加了约40,000，这是过去三年的新高。
2。准确的计算要求
负担得起的租赁住房的建设应基于实际的当地需求。地方政府应准确理解需求，仔细绘制该地区对经济适用房的需求以及商业住房的现有库存，合理地确定可以用作负担得起的住房的商业住房，锁定对负担得起的住房的需求，并且确保获得完整的建筑物，现有的商业住房单位应具有合适的尺寸，价格和位置，以避免盲目收购。特别是对于收购后用于分配经济适用房的房屋，我们努力以合理的价格分配收购的房屋，以防止重新建立收购房屋的公司清单。
3。制定计划
从运营的角度，应对负担得起的租赁住房的建设进行精心计划。所有地区都应通过统一的计划和合理的布局来谨慎，持久地将土地用于负担得起的住房项目。根据促进保证物体的生活和工作的原则，应选择便利的运输，完整的支撑设施和方便的就业，作为建设负担得起的住房项目的土地。根据批准的计划，可以配备经验丰富的住房，例如低租金住房，负担得起的住房和一定规模的公共租赁住房，并配备商业商店和其他商业建筑物，并且可以收集和支付营业收入根据法规支持经济适用房项目。建筑和管理。
4。集中管理
负担得起的租赁住房应由独立的国有公司进行集中建造和运营。负担得起的租赁住房为未来增长提供了巨大的空间，并且拥有稳定的现金流量，使其成为政府的高质量资产。作为日常的必要性和公共利益，住房要求政府承担建立健康住房系统的功能。作为地方政府实现此类公共政策职能的重要承运人，城市投资企业参与了住房安全系统的建设，这也是他们自身转型的方向之一。 。目前，地方政府非常重视负担得起的租赁住房的建设，大多数地区已经建立了独立的国有公司，特别是负责这项业务。
