这两天，12月份的数据刚刚出炉，二手房成交14952套，仅剩不到15000套。
年中新刺激政策出台后，市场明显回暖。
然而，上半月太糟糕了，二手房的网上签约被推迟了。该数据依然没有达到很多专家预测的18000台以上。
不过，我们之前也分析过，结合除夕和春节，这个行情极有可能会持续影响3月，3月将迎来重要的“利好”节点。
马上就要过年了，大家都在期待2024年，但楼市却不敢期待2024年。
就像某位经济学大师说的，2023年所有TM的预测都是错误的，请在2024年拉回来，没人能猜到。
但焦虑是真实的。
在年前最后一次线下沙龙中，粉丝朋友们都逃不开以下问题：
2024年，你能采取行动吗？最佳时间是什么时候？
我的房子可以卖吗？我需要把它剪掉吗？新的一年会不会更糟？
上海楼市还会继续上涨吗？上海会步东京的后尘吗？
今天的文章是对新的一年的展望，聊聊大家关心的问题。
文章比较长，付费内容较多。送给年初有缘的人。
01
全面放松是主基调
2024年的主基调无疑是继续全面放松。
2023 年的大部分令人兴奋的事情都将是小测试：
认房不认贷，或者1214新政，实际上只是释放了一些杠杆。
早在房子认了但贷款没放出来的时候，我们就发表过分析，发现大概率达不到预期效果：
上海本身买房的平均首付比例就很高二手钢结构市场，很多购房者既不想也不愿意用足杠杆。
所以，这只会让一些愿意加杠杆的人上船，整体影响不会那么大。
对于全国而言，杠杆本身又要回到信心问题，这与上海楼市当前急需资产流动性减弱是一样的。
现在已经加了几次药了，但是还没有达到效果，所以需要用特殊的药物。
2024年可能出台的利好中，新房限价放宽是肯定的，而最值得期待的就是限购的放松。
前者大家都很清楚。事实上，今年的价格上涨加上本地拍卖已经抵消了一些行业的倒挂。
我说这是一件好事，因为这是楼市重回正轨的起点。
本来，在楼市上，新房价格应该领先现有住房存量的增长。
现在唯一的不确定性是，过去挂钩价格的项目未来是否会出现一些“补丁”，尤其是城市地区的豪宅。
据了解，黄浦最宇宙中心的豪宅项目已经耗资18万元。
考虑到超高层、品牌力、位置认可度等，这个价格已经很高了。
之前有很多猜测，比如共有产权，比如支付地价，一切都会在2024年揭晓。
毕竟如果不上市的话，一些开发商的压力表很快就会爆炸。
02
限购/旧破小/裕达新
相比之下，大家更关心的是限购，无论是力度还是时间。
近日，我们同事不少直播间的标题都直接放出了“上海即将放宽限购”的字样。有粉丝用截图来询问我们。
我们的回答一直是我们在这个问题上持保守态度。
预测时间是一种愚蠢的行为，今年已多次证明这一点：
先知和大神所知道的大部分都是假消息。
不过，自由化对市场的影响是非常清楚的，值得一谈。
目前流传的版本无外乎两个方面：
按地区划分：五个主要新城允许申请，但市区不允许申请。
按资格：社保由5变3/落户放宽/限制外地单身购房。
当然，也可以混合起来，郊区放开+资质放开。
一般来说，放开资质的好处是最大的，可以快速释放一波购买力，尤其有利于刚需市场的复苏。
本轮市场降温的问题在于流通链断裂。中产阶级想换房子，却又无法摆脱已有的房子。
一旦资格放宽，一批购买力释放出来，就会有人接手中产阶级的房子；
当中产阶级手头有钱换房的时候，之前释放杠杆的好处才能真正释放出来。
这一利好对于远大新、老破晓等急需的物业具有积极意义。
如果把远郊自由化的机会叠加起来，可以从郊区进来一批购买力；
持有五大新城房产，想要换入市区的朋友，将迎来一波机会，抓紧出走换货的机会。
但你一定要记住，不要不愿意拼，不要看到行情好转，价格上涨50万。
这一波不会很大二手钢结构市场，高调一定会成功。
2024年，无论是老的、小的、还是新的，大概率不会再上涨。
这一说法的核心是，郊区新房的供应理论上是无穷无尽的，急需资产的性质并不存在稀缺性。
现在人口输入非常稳定在每年10万，楼市新增也非常有限，但郊区的远大新可以继续建设。
一旦缺口打开，短期内市场上就会出现一波二手房去库存的情况，但如果时间稍微长一点，本地拍卖会直接堵塞供应缺口。
在这个窗口期，能卖就赶紧卖，能换就赶紧。不会太久。
我们之前专门写过一篇文章来阐述这个观点。有兴趣的话可以找助手获取文章。
03
上海楼市动力转换
有一个非常流行的术语叫动能转换。
一般来说，这个术语用来描述作为城市经济发展驱动力的产业的变化。
上海房地产市场如今已经到了转型时期，房地产市场购买力的驱动力已经成为每年数十万人的进口。
这些人的需求与老上海、上一代上海漂流的需求完全不同。典型的一点是，他们不愿意“随便吃苦”。
现在的年轻人与20年前那群没有住好房子的年轻人完全不同。
他们不习惯住在又老又小的地方，而且元大新又太偏僻；
如果他们没有非常违法的理由去上海买房，同样的预算，他们完全可以去苏州、杭州买一套城里的好房子。
核心点在于，他们并不是没有出路，这与之前的时代完全不同：
如今在上海能买房的年轻人，大部分都是家里积累了财富。换句话说，他们有能力回到家乡定居。
另一群则是已经在上海小有名气的极其优秀的年轻人。他们确实要求很高，不愿意接手垃圾。
所以，不要以为有上海标签的房子就代表高贵。购房者不再是“高度宽容”的群体。他们有选择的权利。
您还可以观察近几年的趋势。同一社区不同房型的增速、同一板块不同品质社区的增速都在逐步提升。
贫困户型，即使是贵族区，如今也大幅下降。本质是人们的购买力要求变高了。
这对于我们应该持有什么样的资产也具有指导意义：
绝对不能盲目大量购买，更不能贪图便宜去采笋。
04
超高层时尚别墅
楼市供给侧也将进入新时代。
从产品类型来看，由于市中心土地日益稀缺，以及需要平衡风格别墅指标，未来十年市区将是超高层+低密度。
一些超高层建筑等产品已经上市，但遗憾的是市场还不太认可。
目前上海的超高层产品很少，样品也太少。这个品类其实是另一个独立于市场的体系，市场需要时间去教育：
一方面，必须给开发者时间来优化产品设计；
另一方面，我们需要花时间教育市场，让市场逐渐形成对超高层产品的认识。
超高层建筑领域在国外其实已经非常成熟，国内很多城市也拿出了一些好的案例；
比如钢结构框架+幕墙的体系也能在一定程度上解决地毯入住率低的问题，而且户型也有很大的优化空间。
当然，钢结构也有钢结构的问题，但也是可以考虑的解决方案。
现在上海这样做的人已经不多了。短期内可能上市的某豪宅应该是钢结构的。如果有样板房的话，就能感受到与前滩的不同。
不过，无论怎么做，这类产品肯定不会像低密度产品那样舒适。
这种超高层豪宅在现有市场上注定无法与周边二手房竞争。
此外，与超高层建筑相对应的是风情别墅。
我不太看好这种房子，尤其是那种经过改造的老楼。
这栋房子本质上是一座孤儿，和一栋老平房基本没有什么区别。
事实上，这些产品都是新的，与旧平房的舒适度没有可比性。
当然，对于那些买得起这种房子的人来说，我们假设他们不太在乎升值空间和流动性，所以我不再赘述；
我之前也写过专门分析。有兴趣的话可以找助手获取文章。
顺便提一下，市区有多少风格别墅？你数过它们吗？
这个总量其实是非常可怕的，老房子的小市场完全不够用。
但你想一想，一年能卖掉多少套老房子呢？
05
全面提升还是缩小规模？
近年来，上海的楼市在产品设计上实际上已经完全落后了，这是杭州之类的无法比拟的。
近年来，不少经济较好的三四线城市都建设了五代房，但上海仍在建设99平米真石漆三居室。
当然，命运的齿轮也开始转向上海。从2023年开始，房地产市场将趋于改善，大型公寓将变得更加便宜。
关于这一点，很多人都分析过，但都没有抓住重点。最根本的是，一群家庭正处于换房周期。
在上海房地产市场人口引进最多、二手房交易量最大的那些年，交易量是现在的两到三倍，几年之内就大量出售。
按照平均房屋更换周期来看，目前这些人大部分已经进入更换周期，从而推升了改善需求。定位改善的新房和二手房都更容易出售。
当然，改善需求的释放需要很长时间，这个趋势大家都知道，我就不多说了。
那么99年的三居室就一定是垃圾吗？
我们之前写过一篇文章分析99平米三居室的价值，当时我们也提到：
这个产品并不全是垃圾，核心是回归到部门的供需关系。
例如，杨浦内环近年来已供应数千套99套三居室。大家都知道这个产品未来会发生什么。
类似的还有中兴路，也有类似的问题。
相反，在一些城区现有的产品结构中，99套小三居属于稀缺产品，所以这款房子还是值得购买的。
当然，还有规划思路、实施预期、部门购买力来源等因素，这些说起来都很复杂。仅凭供需关系，许多行业就会崩溃。
此外，随着近年来建筑法规的收紧，小三居室99的房屋可用率确实变得住起来不太舒服。
在大环境放宽平均住房面积的前提下，尽可能增加到120肯定会更好。
当然，钱包是否足够是最大的问题。
钱越大，花的钱就越多。这只是一个建议。
另外，改进越大越好。小心不要错配。
例如，135套两居室是只有豪华社区才能买得起的产品。
中产社区基本上是注定要降价的，而硬需求社区几乎是上榜App上的硬伤。
结论
由于篇幅有限，很多问题只能简单谈一下。
对于具体的购房需求，请随时与我们在线沟通。
也欢迎您线下参加我们的沙龙活动，面对面交流。
▼以上为正文
编辑|环线咨询
进入专属粉丝群体，进行一对一深度分析
请添加欢儿老师微信
▼
