购置房地产，无论自用还是投资，所选择投资的地产品类回报率是重要的决策指标。
地产品类，目前概括来讲，无非有三类：住宅、商业（商铺、办公）、工业厂房。
近几年，随着宏观调控和疫情的影响，住宅和商业地产的泡沫正在逐步挤出，价格正出现不同程度的回调。而工业厂房却不一样，尤其是独院的中小型工业厂房（单层钢结构、层高8米以上），其价格依然坚挺，甚至供不应求，进而成为了很多人投资地产的首 选。
笔者在重庆从事工业厂房类不良资产运营、处置多年，感受颇深。
这几年重庆的工业厂房为何忽然变得抢手了呢？我们从以下几方面深入剖析：
一、从经济规律分析，机会成本的大小，决定你的投 资选择。
（一）同样的一笔资金，当你选择一种投品时，意味着你会放弃其他投品收益的机会，而其他投品收益的放弃，对你而言，就是一种机会成本。如果你所选投品的收益大于机会成本，你选择的投品就是正确的，经济上可行的。相反，如果你所选投品的收益小于机会成本，你就应该毅然选择机会成本大的品类；目前，购置住宅、商业地产的少了，而更多人选择工业地产，肯定是工业厂房的收益优于其他品类；
（二）同样的一笔资金去投资地产，面对住宅、商业（商铺、办公）、工业厂房这三类投品的选择时，我们首先关注的决策因素肯定是分别的价格趋势，不但要关注其价格趋势是上涨还是下跌，还要分析涨跌的幅度及预期潜力。地产市场历来跟股票投资差不多，买涨不买跌是基本前提。其次，我们要关注投品的买后回报率的大小，哪种品类的回报率高，肯定就是首 选投品。既然大家都热选工业厂房作为优选投品，肯定工业厂房的价格、回报等指标肯定优于其他品类。
二、投品的稀 缺性程度，决定投品的投资潜力及热度。稀 缺性越大，潜力就越大，热度就越高。
（一）工业用地的稀 缺性逐步高于其他品类：
1、工业用地指标有限：任何一个国家的土地总量是固定的，其中农用地又有一个存量下线红线指标，再加上这么多年的民用地产开发和重大基础设施占地（公路、机场等）的逐年增加，工业用地的空间在逐年变小，稀 缺性在变大；
2、政府拿地的门槛越来越高，推高了稀 缺性，二手市场必然抢手；
3、长期持有厂房的客户增多，市场供给变少，推高稀 缺性；
4、政府鼓励生产制造业，工业地产需求增加，必然逐渐稀 缺；
（二）工业结构与存量厂房不匹配二手钢结构市场，造成某种存量厂房阶段性稀 缺。
比如，存量厂房有重工厂房、轻工厂房、单层厂房、多层厂房等实物类别。当地若重工业企业忽然增多时，重工厂房必然供不应求二手钢结构市场，价格、租金必然上涨；
三、工业厂房本身具有的投资吸引力：
1、本身市场价格低，价格泡沫基本没有，而厂房的租赁周期长，空置率小，租金收益稳定且高，投资回收期基本在12年左右，远高于其他地产品类；
2、重庆的工业产值在全国排名第四，工业厂房需求量本身就大；
3、租不如买，租售比远大于同期银行贷款利率，造成买厂房比租赁更加合算。
