虹口区十七街是上海首批探索城市更新“政企合作”新机制试点区域之一，由上海地产集团与区属国企联合成立的项目公司，全力推进城市更新。近日，该项目公司80%股权出让，在众多表达收购意向的企业中，招商蛇口脱颖而出。
此次股权转让的探索，是旧城改造迈入新阶段的一次精心谋划之举。
自2019年启动新一轮旧城改造以来，越来越多的居民彻底告别了搬着马桶的日子。到明年，上海中心城区大面积二层以下老旧房屋征收工作将全部完成。
然而，旧区改造才刚刚起步。“改善民生只是第一步，下一步，我们将更加注重保护历史风貌，优化空间布局，提升公共服务设施，把旧区改造‘低地’建设成‘功能完善、经济发展、城市治理’的高地。”上海地产集团党委书记、董事长冯景明说。
书隐楼，一座拥有250多年历史的私人住宅
安全抵御台风
在上海城市更新加速的同时，有一件事做得非常谨慎上海钢结构雨棚，那就是在土地征用阶段，要提前进行详细的历史风貌识别和评估，而这项工作需要花费数年时间。
“2020年下半年，最后一位居民搬进新家，虹口17号街区恢复了原有的宁静。如今，它被专业机构精心呵护，等待更新。大大小小的建筑外墙上都印着不同颜色的标签，这些颜色代表着不同的保护等级，将在未来的更新工作中发挥关键作用。”
虹口十七街的许多建筑都印上不同的颜色，对应一定的保护等级。
虹口17号地块从启动征地到土地移交仅用了一年时间，相比传统模式周期大大缩短上海钢结构雨棚，成为新一轮旧城改造全面提速的一个缩影。
“今年，旧城改造步伐始终没有放缓，截至9月底，中心城区累计完成二级及以下老旧房屋改造62.8万平方米，涉及3.2万户，分别占年计划的90%和94%。”上海市旧城改造办公室工作组组长许耀说。
回头来看，此轮旧城改造加速推进，很大程度上得益于“政企合作、市区协作、以区为主”的旧城改造新模式。其中，市属国有企业上海地产集团发挥了关键作用。“作为功能性国企，我们牢牢扮演主力军和攻坚队的角色。”冯景明说，依托新机制，上海地产协同相关区参与旧城改造地块70个，涉及搬迁户数6万余户，占全市二级老旧街区以下旧城改造任务的60%。
多项机制创新成为新一轮旧城改造的关键，居民几十年来改善生活的强烈期盼得到满足，不少旧城改造地块短时间内居民签约率达到99%以上。
在上海城市更新加速的同时，有一件事做得非常谨慎，那就是在土地征用阶段，要提前进行详细的历史风貌识别和评估，而这项工作需要花费数年时间。
树荫楼紧急抢修 顶部加装钢结构雨棚
新机制下首个启动的旧城改造工地是乔家路工地，该工地位于上海老城区历史文化区内。去年底，上海抓住旧城改造明晰复杂产权的契机，收回了拥有250多年历史的私宅书隐楼。在不影响建筑的情况下，书隐楼启动了为期三个月的紧急抢修和维修。对结构进行加固，顶部加设钢结构雨棚，清除深入墙内的杂草，对脱落的老构件进行分类编号，等待未来全面修缮。这座一度濒临倒塌的珍贵文物，如今已顺利度过台风“燕花”和“蝉都”的影响期。
对掉落的旧部件进行分类和编号
上海对城市更新用地态度谨慎
“这家公司的报价不是最贵的，但提供了最优的开发方案，在专家评审中名列第一。‘十七街的发展方向是最大程度保留文化文脉，保留石库门肌理，注入现代使用功能。出让土地使用权的目的不是为了高价出售，而是在背后算一笔社会账。’”
通过改造收回产权，对书隐楼进行全面修缮，是对历史建筑保护的一种探索，但上海还有很多改造地块与风貌保护区重叠，如何进行保护性开发？
“旧改地块一般位于上海黄金地段，如何利用好这些土地，延续城市记忆，充分体现地块的价值，需要站在区域发展乃至城市发展的视角进行综合思考。”上海市城市更新开发公司董事长、总经理赵德和说。
虹口十七街股权出让正是这一思路下的新突破。今年8月，十七街项目公司启动股权出让，成为首个通过上海土地交易市场和上交所“场地联动”招商出让机制的地块。经过现场公证、规划实施方案审查得分和竞标得分加权汇总，招商蛇口旗下公司被确定为股权出让合作企业。
“该公司的报价不是最贵的，但提供了最优的开发方案，在专家评审中名列第一。”一名工作人员透露，17号街区的开发方向是最大程度地保留文化文脉，保留石库门肌理，注入现代使用功能。
出让土地使用权的目的，不是为了高价出售，而是背后算着一笔社会账。
规划的遗憾是永远的遗憾，很难重头再来。因此，上海对旧改地块的态度非常谨慎，它们的未来要以规划为先导，兼顾历史风貌保护、区域统筹发展和功能提升，这需要依靠社会力量，引入先进的经验和理念，让旧改地块发挥出远超土地价格本身的价值。
“在此过程中，上海地产集团发挥功能平台作用，创新旧改地块开发建设机制，围绕‘好户、好工、好价’，以开放的心态引导市场力量积极参与，让最专业的人做最专业的事。”赵德和表示，随着旧改不断推进，“场地联动”招商、存量转让机制将运用到更多地块。
在旧建筑改造中，“经济账”并非上海地产集团考虑的首要因素。虹口提篮桥整个历史文化区均被纳入昆明路以南地块的改造范围。这片29公顷的区域，相对完整地保留了二战期间犹太难民在上海避难时期的建筑风貌，具有较高的历史文化价值。
虹口提篮桥历史文化区沿街建筑具有较高的历史文化价值
整治规划的思路并不局限于对单体建筑的保护。一名工作人员告诉记者，上海地产集团曾向市政府研究中心请教：对标纽约、东京等世界级城市，上海在迈向现代化国际大都市的征程中，需要完善哪些功能，又该如何因地制宜地在提篮桥历史文化区内落实，带动北外滩整体发展。“宏伟的规划蓝图，需要通过一个功能、一个细节，一点一点去实现。”
上海探索城市更新地块机制
这是中国大陆首例
城市更新是永恒的主题，上海中心城区大规模、分片区二级及以下旧房改造即将结束，城市进入存量更新阶段和转型发展的关键时期。
上海探索旧城改造地块“挂地”股权转让，在内地尚属首例。
为避免碎片化建设，上海地产与区国企成立的合资项目公司在旧改地块中仍保留一定股权，上海地产集团不参与后续开发，但仍承担总控角色，从规划、设计、建设、招商到运营，全程把控，避免合作开发单位无序开发。
类似的机制在全球一流城市中都很常见。香港自1990年代起就成立了专门的城市更新部门，这个部门扮演着连接政府与市场的角色，寻求两者的契合点，引入合作单位开发土地，实现土地高效利用，保持投入与产出的长期平衡。德国汉堡也建立了类似的平台，引入合适的市场主体进行开发建设。
在上海，这一机制也体现出新特点，去年上海城市更新中心在上海地产集团揭牌，将按照政府主导、平台建设、市场运作的原则，参与城市的长远有机更新。
“城市更新是永恒的主题，上海中心城区二级及以下老旧小区大规模、逐块整治即将结束，城市进入存量改造更新阶段和转型发展的关键时期。”上海地产集团总裁关涛平表示，除了二级老旧小区改造、淘汰厕所，上海还存在大量存在安全隐患的低档住宅、历史风貌保护地块等。展望未来，城市更新依然任重道远。
依托新机制，上海地产集团还将重点参与外滩第二立面等城市更新，不断创新机制，提升上海城市发展能级。
