楼市似乎又开始火爆了。
无论是5月17日降首付至15%、取消商业贷款利率下限的史诗级救市政策，还是5月27日以来一线城市大规模分拆钢结构房屋寿命，都导致成交量暴涨，也让一些潜在购房者兴奋不已。
而处于置换链底部的“老旧小区”也受到极大关注，尤其是在杭州。自5月9日全面解除限购政策出台以来，杭州“老旧小区”日均成交量同比增长38%，深圳、温州、台州等地购房者纷纷专程到杭州买房。
这些老旧小区楼龄至少30年，总价100-160万元，地处市中心，交通便利，生活气息浓厚，购房者除了自住需求外，也有赌性成分。
年初，杭州浙江工人新村“原拆原建”项目引发全国热议，加上全国掀起“旧房改造”风潮，给购房者一剂强心针——房子越老，投资空间越大。
然而，除了房地产政策的推波助澜，“老旧小区”也以另一种方式“爆红”。5月27日，安徽省铜陵市一栋1998年建成的五层住宅发生倒塌，再次引发人们对老旧小区安全的讨论。
根据第七次全国人口普查数据，我国32%的城镇居民住房建于2000年之前；而根据住房和城乡建设部2020年披露的数据，全国有近16万个老旧小区（房龄30年以上的房屋，是改造的主要对象），涉及家庭4200多万户。
另外，从建筑材料的使用寿命来看，我国很多房屋已经到了必须更换的时候。
过了“最佳使用期限”之后，城市里的房屋将会怎样？
标准：规定期限是50年，但实际期限是30年？
按照我国官方规定，建筑物的设计使用年限分为四种：临时建筑5年；易更换的结构构件25年；一般城市建筑，如住宅、办公楼、学校、医院等50年；博物馆等特殊建筑100年。
由于中国房地产企业在建造房屋时使用的原材料种类繁多，不同房屋的具体安全年限还取决于房屋类型、结构材料、墙体、屋顶和装修材料等。
从结构上看，钢筋混凝土强度高，耐久性好，防火性强；砖混结构造价较低，抗震性较差；高层建筑、别墅等通常采用钢结构、木结构。
其中钢筋混凝土又可分为预制混凝土和现浇混凝土两大类。上世纪70年代至90年代，政府、国企大量兴建公共住宅，早期多为砖混结构：砖墙承重，楼面、屋顶为混凝土或木结构。
预制混凝土因具有施工速度快、成本相对较低等优势而被广泛应用。千禧年前后，随着技术的进步和质量要求的提高，现浇混凝土以其整体性、适应性等优势成为现代城市建设的主流。
除主体结构外，房屋的附属部分也有各自的使用寿命，如单台住宅电梯的报废年限为15年，备用电梯的报废年限为18年。
例如防水工程，屋面设计使用年限不得少于20年，室内建筑设计使用年限不得少于25年；与防水类似的还有外墙保温工程，规定使用年限不得少于25年；2014年，政府还首次规定建筑电线电缆使用年限不得少于70年。
由于在房地产开发过程中，特别是20世纪80年代市场经济刚刚起步时，类似上述的很多标准被进一步出台和完善，监管标准体系跟不上建设速度，因此实际的住房安全状况远比理论复杂得多。
2010年6月，原杭州市市长、时任住房和城乡建设部副部长仇保兴的一段公开表态引发了众多热议和关注，他表示：“我国是世界上新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米的新建建筑面积消耗了全球40%的水泥和钢材，但房屋的寿命却只能维持25-30年。”
以此计算，1974年以前建造的房屋已超过其50年的“理论使用年限”，而1994年以前建造的房屋可能已超过其30年的“实际使用年限”。
危害：人身安全、资源浪费、环境保护
近年来钢结构房屋寿命，一些非人为因素引发的房屋倒塌事件屡见不鲜，一些地方仓促兴建、乱建的“80后”、“90后”楼房频频成为事故主角。
2014年，浙江奉化一栋使用20年楼龄的5层居民楼像打麻将一样突然倒塌，造成1人死亡；2022年4月，湖南长沙市望城区一栋建成十余年的6层自建居民楼倒塌，造成54人死亡、9人受伤，直接经济损失9079万元；2023年11月19日，江西省抚州市南丰县一栋使用30年楼龄的7层居民楼倒塌，所幸无人员伤亡。
除了最直接的人身安全问题外，“短命建筑”的危害还体现在经济成本、资源浪费、环境保护等方面。
目前我国人均寿命已接近80岁，如果房屋平均使用年限只有30年，那么意味着一个人若想保证自己余生有个安身之所，至少要买2-3次房，这无疑会大大增加住房成本。
房地产市场发展过程中，大量“改善性诉求”的出现，也是因为现有房屋在“短命楼”规律下不得不“改善”，即便拆除原有房屋重建，因“短命楼”而产生的经济补偿、“产权证在，产权已死”的现象，也会形成一系列社会不稳定因素。
此外，还有环保问题。统计数据显示，在高峰期，建筑资源的消耗占整个行业的29%；平均每1万平方米的建筑就会产生500至600吨建筑垃圾。如果是拆迁，这个数字可以达到7000-12000吨。
随着城镇化进程的加快，我国建筑垃圾已占到城镇垃圾总量的1/3以上，大部分建筑垃圾被施工单位运往城郊或村庄露天堆放或填埋，不仅耗费大量的征地费和垃圾清运费，还产生各种粉尘、灰砂污染环境。
建筑质量不达标、使用年限较短无疑大大增加了相关方的压力。
原因：技术不足和野蛮生长
谁缩短了房屋的寿命?杭州市土木工程与建筑学会副秘书长陈旭伟认为，要从规划设计、施工质量、实际使用情况等方面进行评估。
从时间角度看，住房建设大致可以分为两个阶段，即上世纪末的“房地产前期”和21世纪头十年特别是2008年全球金融危机之后至2010年代中期的“高周转期”。
在房地产时代之前，房屋寿命短主要是因为工艺问题。
“不可否认，改革开放后，很多地方确实修建了一批快餐房，解决了百姓的住房问题。上世纪末，很多建筑工人连基本的建筑知识都来不及学习，直接从‘稻田’里跳到脚手架上。加之技术和资金原因，建筑工程质量难以保证。”
考虑到建筑成本，一些本来应该使用钢筋、水泥的地方减少或取消了，甚至用泥土代替，这样会严重影响房屋的质量和使用寿命。
“进入新世纪，随着建筑标准的提高，现在城市商品住宅大多采用抗震能力更强的框架结构，但目前仍有大量上世纪八九十年代修建的住宅楼，很多普通百姓就住在这些房子里。”
进入高周转期后，商品住宅疯狂开发，工艺水平不断提升，但政府官员、开发商等群体注重城市建设GDP成绩和房地产利润，监管不到位成为引发质量问题的主要因素。
一般而言，城市总体规划以20年为一个周期进行编制，而经济社会发展强调“五年规划”，“一市长一规划”的现象屡见不鲜，缺乏权威性和连续性，无论是已有的规划还是已建成的建筑，都经常被拆毁重建。
比如江西南昌著名地标建筑芜湖大酒店、投资2.5亿元兴建的沈阳五里河体育场、浙江杭州西湖边第一高楼浙江大学湖滨校区3号楼……一些近些年声名鹊起的地标建筑，被爆破拆除，年龄不足20年。
从商业模式来看，由于房地产要经过土地拍卖、设计规划、施工承包等多个环节，一栋合格的建筑在建设过程中需要经过多个部门的审批和监督。在建设、监理、民防、卫生等相关部门的联合协作下，只要任何一个环节把关不严或者敷衍了事，整个建筑的质量就难以保证。
虽然我国无愧于“基建狂魔”的称号，但在工程领域，行业涉及面广，资金密集，审批权集中，权钱交易导致的腐败、偷工减料现象易频发。
此外，“后高周转期”还涌现出一组值得关注的数据：建筑业产值利润率自2014年达到峰值3.63%之后，总体呈下降趋势，2021年已跌破3%至2.92%。相较之下，制造业的利润率还在5%-6%，金融业则动辄就能达到10%-20%。
简而言之，该行业已严重复杂化。
在这种情况下，一些不法的房地产开发商和承包商会以低利润甚至负利润进行投标，然后在施工过程中尽量压低各种材料成本，甚至收买监管部门、勾结上下游。框架结构省不下来，就省一楼室外地面；土方工程省不下来，就省各楼层的水泥、砂石打磨面。
2014年6月，央视《焦点访谈》曝光河南南阳市多个房地产项目使用“瘦身钢筋”。7年后，2021年，央视《3·15晚会》曝光广东一家企业将废旧钢筋加工成“瘦身钢筋”，销往东莞、潮州、揭阳等市场。
所有这些混乱都构成了缩短房屋使用寿命的因素，而额外的成本最终要由每一位城市居民来承担。
解决方案：实施和大数据
新华社曾在报道中提到，英国建筑物平均寿命为132年，美国为74年。2007年，日本政府也提出“200年房屋”的设想。
国外经验乍一看似乎很有借鉴价值，但实际上，由于不同国家和地区的人口规模、密度、城市规划、住房建设方式等存在差异，很难找到可以直接照搬的实践经验。尤其发达国家，一户一房的住房模式更为盛行，房屋的属性和文化也各有不同。
近年来，为推动解决建筑短命问题，我国积极推进老旧住宅小区改造，要求采取分段分包、责任到人等方式，组织管线单位、专业技术人员等对老旧住宅小区安全状况进行体检评估，重点对建筑屋顶、外墙、楼梯、各类管线等公共区域进行检查，全面排查可能存在的安全隐患。
五年来，全国累计改造老旧小区16.7万个，惠及2900多万户、8000多万居民。
此外，大数据、人工智能的发展，也能在未来有效促进对偷工减料、建筑质量不达标等行为的严厉打击。
比如目前的北斗卫星导航系统已经可以借助高精度传感器实现基础设施建设过程中的地基勘探、智能机械化打桩、实时载荷监测等功能。
例如，智能建筑解决方案可以自动审查建筑项目的合规性，提高审查效率和质量，减少设计阶段的疏漏，优化能源使用，延长使用寿命。大数据分析还可以帮助官员制定更有效的建筑标准和政策，从宏观角度减少短命建筑的出现。
解决短命建筑问题归根结底其实就是解决资源浪费问题、提高监管力度和效率。
