北京市通州区人民政府
2019 年 2 月 14 日
东方工厂周边棚户区改造：张家湾镇国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案
第一章 总则
第一条 为保证东方工厂周边棚户区改造张家湾镇区域国有土地上房屋征收项目顺利实施，保证征收依法有序进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称《征收与补偿条例》）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）（以下简称《京实施意见》）等有关文件，制定本方案（以下简称本方案）。
第二条 通州区人民政府房屋征收办公室（以下简称区征收办）是我区的房屋征收主管部门，依据批准的方案签订《征收补偿协议》。对未达成协议的被征收人或被征收房屋权属不明的，区征收办报区政府依据本方案作出补偿决定。
通州区房屋征收事务中心（以下简称区征收事务中心）是我区房屋征收实施单位，区征收办委托区征收事务中心负责房屋征收与补偿具体工作北京钢结构拆除公司，张家湾镇政府积极配合征收工作。
第三条 征收申请人为北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称京投集团），在作出征收决定前负责办理各项手续，筹集征收补偿资金并将征收补偿资金足额存入征收专项账户。
第四条 征收范围为东方工厂周边棚户区改造项目涉及张家湾镇范围内国有土地上的房屋及附属建筑物，具体为北方智能微机电集团有限公司、北京北极机电工业有限公司、北京金通资产经营有限公司、福建亚通新材料科技股份有限公司、北京海通汽车修理厂、北京天网投资管理有限公司、北京裕香园牧业有限公司、中华人民共和国通州出入境检验检疫局、北京北运河管理处。
第五条 区征管办牵头成立综合问题处置小组，成员包括区征管事务中心、区规划国土局、张家湾镇政府、北投集团等，对专业技术问题可邀请相关专家或行业管理部门组织会议协商解决。
综合问题处理组将按照《综合问题处理组议事规则》对本方案实施过程中出现的特殊问题进行研究，形成区征管处专题会议纪要，专题会议纪要作为本方案实施过程中的补充文件。
第六条 被征收人是指被征收房屋的所有人。
第七条 房屋类型和建筑面积的确定标准
1.已登记或取得规划建设手续，且在入户调查时客观存在的房屋为甲类房屋，其建筑面积以契据记载的面积、规划建设手续和相关证明材料上标注的面积，结合实际测量的面积确定。
2.未登记房屋按以下时间点分为四类：
（1）2005年12月31日以前建造，并一直使用至今的房屋，为乙类房屋；
（2）2005年12月31日（不含）至2008年1月1日（不含）期间建造并投入使用的房屋为丙类房屋；
（3）2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间建造并投入使用的房屋，为丁类房屋；
（4）2013年3月28日及以后建造并使用的房屋为E类房屋。
上述房屋类型及建筑面积以截止时间前的地形图或卫星图片所示的房屋图像为准，结合房屋实际情况确定。
3.用于满足公用事业需要的房屋，由综合问题处理小组提供上级主管部门或区政府出具的相关材料后确定房型。
4、超过审批年限的违法建筑、临时建筑，其建筑面积不予认定。
第八条 区征管中心应当组织对征管范围内上述已登记和未登记的补偿房屋的权属、位置、用途、建筑面积等情况进行调查，并将调查结果在征管范围内予以公告。对房屋权属、位置、用途、建筑面积等调查结果有异议的，可以持工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、授权委托书、受托人身份证明、房屋权属证明等材料向区征管中心提出书面复核申请。复核结果以问题综合处理小组确定并公布的结果为准。
被征收人应当配合调查，拒绝配合的，以公布的调查结果为准。
第九条 征集劳务、房地产测绘、房屋拆迁、拆迁监理、分户拆表、法律服务等中介服务机构应当通过招标方式确定。
第十条 房地产价格评估机构由被征收人通过投票或者抽签的方式选择。
第十一条 房地产价格评估机构应当按照评估标准对被征收房屋出具初步评估结果，并在征收范围内公示3日。
第十二条 非住宅房屋补偿采取货币补偿方式。
第十三条 征收补偿签约期为2019年2月18日至2019年3月14日，其中全额签约奖励期为2019年2月18日至2019年3月4日。被征收人在此期限内签订征收补偿协议并搬迁入住房屋的，可享受本方案第二十八条规定的全额提前搬迁奖励；全额奖励期结束后，即2019年3月5日至2019年3月14日，被征收人签订征收补偿协议并搬迁入住房屋的，每日扣除10%的提前搬迁奖励，直至扣除完毕。
第十四条 被征收人应当持房屋征收补偿协议、房屋空置证明、法人身份证明等材料到指定银行办理补偿资金划转。
第十五条 参与房屋征收与补偿工作的全体工作人员应当自觉接受社会监督，工作人员违反《征收与补偿条例》和《方案》规定的行为，被征收人可以向行政监察部门举报。
现场设立信访接待室、政策咨询室。
第二章 房屋货币补偿
第十六条 房屋用途应当以房屋权属证书载明的用途为准。未经登记的房屋用途，由综合处理小组认定。
第十七条 本规划非住宅房屋容积率按照核准的甲、乙类房屋建筑面积之和除以核准的土地面积确定。
第十八条 被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构根据登记的房屋使用证和国有土地使用证等文件的使用情况，按照估价规范的有关规定确定。被征收人仅持有国有土地使用证，而未取得国有土地使用权证书的，房地产价格评估机构应当对被征收房屋所使用的土地使用权价值作20%的不利因素修正。
征收房屋补偿总金额=征收房屋价值+征收房屋装修及附属物补偿费+设备设施补偿费+停产停业损失补偿费+棚舍或露天作业补偿费+搬迁费+临时安置费+提前搬迁奖励费+拆迁合作费+机具搬迁费+地上财物搬迁补助费+牲畜搬迁费
第十九条 甲、乙类房屋的重置成本，由房地产价格评估机构按照评估条例的有关规定确定；丙、丁、戊类房屋不补偿重置成本，但按照第二十九条规定给予拆迁协作费。
第二十条 非住宅被征收房屋装修及配套限额补偿，按照甲、乙类房屋建筑面积每平方米400元计算。甲、乙类房屋现有容积率低于0.3时，可按照综合问题处理小组确定并公示的国有土地使用面积的30%计算补偿面积；高于400元每平方米的，可由房地产价格评估机构根据实际评估给予补偿；丙、丁、戊类房屋不给予装修及配套限额补偿。
被征收人有异议的，可以向区征收事务中心提出书面申请，经房地产价格评估机构事实评估后，报综合问题处理小组裁定并给予补偿。
第二十一条对用于生产经营活动的设备设施的补偿费用，应当根据生产经营规模，参考市场合理的工位器具配置标准，由房地产评估机构或者资产评估机构评估作价。设备设施超过合理生产经营规模和工位器具配置标准，被征收人无法证明其使用合理性的，按照评估价值的50%给予补偿。
第二十二条 非住宅搬迁费、地上财产搬迁补助费、牲畜搬迁费的标准，参照相关区域补偿标准，结合市场价格确定（详见附件）。
第二十三条 专用设备、材料等搬迁补贴的市场询价程序
（一）询价过程由征集劳务机构牵头，房地产价格评估机构参与，每个询价项目应在三个不同的业务市场进行，询价单位不少于三个，询价人、被询价人姓名、联系方式、询价内容、询价结果等均应记录，形成完整的视频资料和记录；
（二）问询完成后，劳务征收机构将问询结果报综合问题处理组确认。
第二十四条非住宅房屋停产停业损失补偿，由房地产价格评估机构按照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）的规定给予补偿。也可按照以下方式给予补偿：
使用非住宅房屋进行生产经营活动的，且工商营业执照等合法经营批准文件在有效期内，批准的经营场所与被征收房屋位于同一地点，并已办理税务登记且有纳税凭证的，甲、乙类房屋按建筑面积70%给予每平方米800元的损失补偿；丙、丁、戊类房屋不给予生产经营损失补偿。
被征收人认为其经营面积超出补偿区域的，可以提出申请，并提供以下证明材料，根据综合问题处理小组的研究结果，可以给予补偿：
1、提供入户调查通知前房屋、规划批准文件上注明的营业面积，或由三个以上部门（工商、税务、地政、安监等）出具的能够证明营业面积超过建筑面积70%的声明；
2.提供商品购销发票；
3.提供入户调查时及调查前实际生产经营情况的照片。
合同期内未达成协议的停产停业损失补偿标准，以房地产价格评估机构出具的评估结果为准。
第二十五条对能够提供土地使用和合法、有效经营手续的特殊行业，因经营性质需要使用除现有建筑面积以外的棚舍或空地的，可以按照实际测算的棚舍或空地经营面积每平方米给予52元补偿。
第二十六条 征收甲、乙类房屋，按照被征收甲、乙类房屋的建筑面积每平方米补偿50元；征收丙、丁、戊类房屋，不补偿搬迁费。
第二十七条 临时安置费用按被征收甲、乙类房屋建筑面积每平方米每月125元补助，发放期限为四个月；丙、丁、戊类房屋不发放临时安置费用。
第二十八条 提前搬迁奖励费按照核定、公示的国有土地使用面积或者甲、乙类房屋建筑面积每平方米300元计算。
第二十九条 拆迁协作费按照下列标准确定：
1.丙类房屋按下列建筑结构类型给予拆迁协作费：
（1）钢结构建筑：柱子3.6米（含）以下每平方米1400元；柱子3.6-4米（含）每平方米1540元；柱子4米及以上每平方米1680元；
（2）砖混、砖木结构建筑：柱高3米以下（含）每平方米1260元；柱高3-3.6米（含）每平方米1470元；柱高3.6-4米（含）每平方米1680元；柱高4米以上每平方米2100元。
2、D类房屋，给予C类房屋标准60％的拆迁协助费；
3、E类房屋由被征收人按照征收补偿协议约定的期限自行拆除的，给予每平方米200元拆迁协助费。
以上三类房屋在合同期限内签约并按时腾空的，可以给予相应的拆迁配合费。
第三十条 经相关管理部门确认经济适用住房建设前期准备工作造成部分房屋拆迁的，应当按照本规划的规定，参考拆迁时测绘报告标明的建筑面积北京钢结构拆除公司，结合当时的历史卫星图像，认定被拆迁房屋的面积，并按照拆迁时房屋评估的价值，按照本征收决定评估时的价值给予补偿。
第三十一条 对居住单位为职工提供的非住宅用房，征收部门应当为原居住人员提供不低于原居住面积的政策性住房。
第三章 协议的履行及达不成协议的处理
第三十二条 被征收人应当在签订征收补偿协议时填写注销房屋权属证、土地使用证申请书。
第三十三条 被征收人应当按照征收补偿协议约定的期限腾空征收范围内的所有房屋（包括按照本方案确定为不予补偿的房屋），并结清所有应付的水、电等费用；超过期限的，按照征收补偿协议的规定执行。
被征收人腾空房屋后须交回房屋钥匙，由区征收事务中心组织验收，验收合格后，向被征收人发放房屋空置证明。
第三十四条 区征收办公室与被征收人未能在征收决定公告的签约期限内达成补偿协议的，区征收办公室应当报告区政府，并按照征收补偿方案作出征收补偿决定。
被征收人对征收与补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十五条 被征收人未在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，又未在征收补偿决定指定的期限内搬迁的，由区政府依法申请区人民法院强制执行。
第四章 附则
第三十六条 本方案所指时间均为自然日。
