老旧小区改造已经连续三年被写进两会的政府工作报告之中。
除了加装电梯、完善水电路气等配套设施，大部分超高龄小区还面临着装修陈旧、内部布局杂乱的传统装修问题。
但灰雾缭绕、叮叮咚咚的装修，少则两三个月，多则半年以上，给原住户带来了不小的生活困难，也成为绝大部分旧屋改造的最大障碍。
▼ 老旧小区改造
图片来源：搜狐，国泰君安证券研究。
为了解决老旧小区改造工期缓慢、装修质量不稳定两大难题，目前部分省市已经明确了老旧小区改造采用“装配式装修”的模式。
那么，何为“装配式装修”？
继年初“装配式钢结构”之后，国泰君安建筑团队近期继续推出“装配式装修”深度报告，为我们揭开“装配式钢结构+装配式装修”是如何强强联手，一步步将房子从劳动密集型产业中解放出来，放上工业化流水线的。
01
8天完工，拎包入住
所谓装配式装修，是相对于传统装修的湿法工艺而言的。
打个比喻，传统装修就好像捏橡皮泥，可以比较随意也可以很具创意。而装配式装修则是乐高积木，只要按部就班就能搭起一套结实漂亮的房子。
因而，大多数人也管装配式装修叫做“干法施工”，装修施工时，不再需要水、水泥、涂料、油漆等传统材料，而是将所有组件（地板、墙板、天花板等等）提前在工厂预制生产，最后运送到施工现场进行组装镶嵌。
▼装配式装修技术体系
图片来源：装配式建筑网
以万科发布的“全新健康快装技术体系”为例，基本实现了以全干法装修消除现场湿法作业，且全部工期只要8天的极致速度。
从网上发布的资料来看，万科8天工期如下——
第一天，隔墙系统龙骨安装。
第二天，隔墙系统封板。
第三天，管线安装。
第四天，饰面一体墙板安装。
第五天，饰面一体墙板安装、整体卫浴安装。
第六天，软膜天花板安装。
第七天，卫浴封外墙板、锁扣地板。
第八天，家具安装。
最后成品如下。
尤其值得一提的是，由于全部材料已经在工厂预制完成，因而在装修全过程中，甲醛与VOC排放仅为国家标准限值20%，且满足国际最严苛WELL标准限值，基本可以实现即装即住。
02
对比传统装修
装配式装修优势突出
然而，装配式装修的好处还不止于此。
▼装配式装修对比传统装修
具有速度快、质量可控等多重优势
资料来源：装配式建筑网，国泰君安证券研究
根据柯利达公司公布的数据，使用装配式装修可以实现——
1、进度：工厂生产，现场组装、工期缩短50%。
2、成本：劳务成本降低30%，综合成本降低15%。
由于工期缩短，装修工人的劳动时间也大大降低，减少了劳务成本。
此外，由于家装公司的业务从单纯做家装施工延伸至上游材料端，将现场较多的湿作业施工环节转移到前端工业化生产，可以更好地把控主材，提升全产业链议价能力。
3、质量：全过程控制，品质提升50%。
所有安装部品均为工厂系统集成生产，工业化程度高，极大地降低了现场人为因素造成的误差，装修品质更为稳定。
▼全装修房与毛坯房对比
资料来源：全筑股份官网、58同城
4、环保：无建筑垃圾、健康0甲醛。
据统计，传统装修产生的建筑垃圾，占到全国垃圾总量的40%。
针对建筑垃圾，5月8日住建部发布《关于推进建筑垃圾减量化的指导意见》，提出到2025年新建建筑施工现场垃圾排放≤300吨/万㎡。
而装配式装修，可以有效地将现场垃圾排放减少到≤200吨/万㎡旧钢构信息，这将推动开发商选择可减少建筑垃圾、契合生态环保理念的装配式装修模式。
▼建筑装饰工地会产生大量垃圾
数据来源：新浪网，搜狐网等
此外，装配式装修的原材料金属基、水泥基均可回收再利用，后期维护更新时也便于拆卸重组，更符合国家可持续发展战略。
5、维护：维护便利、降低维修率90%。
装配式装修可快速拆装、过程可逆、时间可控、运维成本更低；而传统装修流程从设计、采购到施工，作业主体多变，售后追责困难。
▼装配式装修在整体流程上有深度变革
资料来源：买购网，国泰君安证券研究
03
建筑行业的超额收益
来自供给端的变化
在中期策略会分享中，我们曾经说过——建筑行业的超额收益旧钢构信息，来自供给端（而非需求端）的迭代和变化。
装配式装修从供给端来说有哪些变化？
1、在人工、工期上都有很大的节约，极大地符合当下建筑工期高周转的需求。
2、从技术和材料上来看，装配式装修在安装过程中更环保、更有品质。
3、短工期+高品质的商业模式，可以使订单规模在同样的时间里提高到原来的若干倍，从而进一步强化龙头优势。
技术的变革+流程的变化，让装配式装修形成了对行业竞争格局的颠覆。
从装修公司的资金周转上，我们也可以看到类似的结论。
▼ 装配式装修公司（金螳螂、全筑股份）的ROE较高
数据来源：wind，国泰君安证券研究
04
市场空间和
全产业链分析
综上来看，由于装配式装修的诸多好处，目前已经得到了各省市政府的大力支持。
▼各省市针对全装修出台大量支持政策
资料来源：住建部官网，国泰君安证券研究
根据我们预测，2020-22年，国内装配式装修市场规模分别约为5590-7273/7025-9251/9085-11568亿元，取均值（中性假设条件）分别约为6431/8138/10326亿元。
▼装配式装修市场规模预测
2020-22年预计为6431/8138/10326亿元
数据来源：wind，国家统计局，前瞻产业研究院，智研咨询，文旅部，述复二手钢结构等，国泰君安证券研究
备注:分部预测如下文所述;全部预测考虑部分细分领域的重叠可能性做一定调整。
巨大的市场容量也带动了相应产业链的发展。目前装配式装修全产业链正蓬勃发展，涵盖设计、施工、家居等在内的多个行业。
1、地产端。
万科、远大等已有开发装配式建筑体系，且采用装配式建造或装配式装修方式可提高整体装配化率，利好拿地及获得相应补贴。
同时，装配式方式缩短施工周期利好加速资金循环、契合高周转商业模式。
2、装饰设计和装饰施工。
主要是建筑公司参与较多。如装饰施工端的亚厦股份，其装配式装修产品已覆盖主流建筑领域。
再如结构施工端的精工钢构、东南网架等，其装配式钢结构施工技术位居行业前列。
3、部品部件生产。
装饰端的亚厦股份已有35亿元产能产线在运转、未来将继续扩产能。结构端的鸿路钢构主要提供钢结构产品，产能将扩至400万吨。
4、家居、整体厨卫。
如海鸥卫浴可提供整体厨卫系统、欧派家居可提供整体橱柜等。
▼ 装配式装修全产业链
数据来源：wind等，国泰君安证券研究
以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告《建筑：装配式装修产业链竞争格局及细分需求拆解》及公开信息，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。若因对报告的摘编产生歧义，应以完整版报告内容为准。
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