【法官摘要】案外人（执行异议申请人）与开发商签订了《住宅认购书》。根据一般理解，认购书属于预订合同的范围，并且是为了签订本合同而签署的。它与本合同具有与销售合同相同的特征。不同的法律属性。而且，认购书并未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容。法院认定，认购书只是当事人之间买卖房屋的意向书，并非合法有效的商品房买卖合同。其具有相应的事实和法律依据。因该案外人在人民法院查封房屋前未签订合法有效的书面商品房买卖合同，其主张其异议符合《执行异议及复议条例》第二十八条的规定，缺乏基本合同约定。基础。这不能用来排除强制执行。 //
中华人民共和国最高人民法院
民事裁决
(2021)最高法院民事申请第3781号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴同文，男，1984年10月4日出生，汉族，住广东省乐昌市。
委托诉讼代理人：邓新忠，男，1958年1月15日出生，汉族，广东省乐昌市人。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佛山市禅城集集小额信贷有限公司 住所：佛山市禅城区汾江南路37号财富大厦A座3楼01单元，广东省。
法定代表人：张铁伟，公司董事长。
一审第三人：韶关恒禧房地产有限公司。住所：广东省韶关市吴江区重阳镇河北街1号3楼。
法定代表人：温桂华，该公司董事长。
一审第三人：徐志华，男，1962年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
（为书写和排版方便，“一审第三人”的其他信息略去）
再审申请人吴同文银、被申请人佛山市禅城集集小额信贷有限公司、一审第三人韶关恒熙置业有限公司、徐志华、潘晓伟、崔中奇、李志强、徐毅、温桂华、潘红霞、乐昌顺义房地产开发有限公司、乐昌利居房地产开发有限公司（以下简称利居公司），佛山恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈嘉智能装备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市瑞宇贸易有限公司.、佛山市南海景盛贸易有限公司、佛山市益隆贸易有限公司、佛山市南海巴朗贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司有限公司案外人执行异议案。他们不服湖南省高级人民法院（2019）粤民终2485号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
吴同文申请再审并称：（一）一、二审判决事实错误，本案符合《最高人民法院关于处理执行异议若干问题的规定》第二十八条的规定和人民法院复议案件”可以排除强制执行。 1、吴同文提交的《乐昌城市广场住宅认购函》证实了吴同文与丽居公司就争议房屋签订认购协议的事实。认购是合法有效的书面销售合同。 2、吴同文与丽居公司签订认购书时，按照认购书规定，通过借款60万元扣除房价，另支付现金7万元，一次性向丽居公司支付了全部房价。鞠公司向吴同文开具了67万元房价收据，确认吴同文已支付全部房价。 3、吴同文提交的城市广场业主及住户紧急联系方式登记表、城市广场业主提交的房产收回信息及项目签约清单信息、吴同文与物业公司签署的《付款协议》、物业管理费发票等信息证实，吴同文作为业主，接管该楼后，使用并占用了涉案房屋。 4、涉案房屋未办理过户登记并非吴同文本人造成。 （二）有新的证据足以推翻一审判决、二审判决的。 1、吴同文、丽居公司、吴仁发与乐昌华城大酒店有限公司（以下简称华城大酒店）签署的《以房付款协议》及华城大酒店出具的《协议》分别是利聚公司。 《证据》可以证明吴同文用其父亲吴仁发的购房款60万元抵扣房款，另支付现金7万元向丽居公司购买涉案房屋的事实。 2、乐昌自来水有限公司《用户水费单清单》、乐昌供电局有限公司《用电客户基本信息》、广州晶岛物业乐昌分公司《发票复印件》服务有限公司均确认。吴同文实际缴纳了涉案房屋的水费、电费和物业管理费，并占用、使用了涉案房屋。综上，吴同文依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项的规定，申请再审。
本院认为，本案再审审查的焦点是：一、二审判决认定吴同文在涉案房屋中不享有足以排除强制执行的民事权益是否错误。
《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在执行金钱债权过程中，买受人对登记在外人名下的房地产提出异议的。被执行人具有下列情形之一，其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）已签订合法有效的书面买卖合同（二）人民法院查封前，该房地产已被依法占用； （三）已缴纳全部价款或者按照规定缴纳部分价款的；合同及剩余价款已按照人民法院的要求交付执行；（四）因买受人自身原因以外的原因广州宇民钢结构有限公司，未办理过户登记的；“吴同文申请再审并主张本案符合条件”。上述规定和涉案房屋具有免予执行的民事权益广州宇民钢结构有限公司，应当提供相应证据证明。针对上述第一种情况，吴同文提交了其与利居公司于2015年12月10日签署的《乐昌城市广场住宅认购书》，并声称“该认购书是合法有效的书面销售”。合同”。
根据一般理解，认购书属于预订合同的范畴，是为了签订本合同而签署的。它与本合同一样具有与买卖合同不同的法律属性。本案中，吴同文与利居公司签订的《乐昌城市广场住宅认购书》是典型的预订合同。第十一条第二项明确规定：“双方同意暂不签订《商品房销售合同》，待可以签订时，由甲方（力居公司）电话通知乙方（吴同文）前来签订。 ”；就认购书的实质内容而言，仅规定了房屋的面积、价格等因素，但没有规定房屋的交付条件、装修设备标准、供水、供电等。供应及其他基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的权属、面积差异的处理、产权登记相关事宜等具体事项，虽然在支付方式上有约定（酒店供应）、第九条 再次约定“乙方（吴同文）交付首期房款之日，双方签订《商品房销售合同》，本协议自动失效，付款方式、发货等具体内容日期及其他约定以《商品房销售合同》中载明的为准。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预定等协议，必须符合下列规定：商品房销售合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容的，且出卖人已按照约定接受购房款的；该协议视为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订书面商品房销售合同。商品房买卖合同应当载明下列主要内容： （一）当事人的名称或者地址； （二）商品房的基本情况； （三）商品房的销售方式； （四）商品住房价格及总价的确定方法、付款方式、付款时间； (5) 交货条件和日期； （六）装修、设备标准承诺； （七）供水及供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等基础设施和公共设施配套的交付承诺及相关权利和责任； （八）公共配套建筑产权归属； （九）如何处理面积差异； （十）产权登记有关事项； （十一）争议解决方式； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。因此，涉案认购文件不包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容。二审判决认定，该认购文件只是一份《商品房销售管理办法》中规定的商品房销售合同的主要内容。双方的房屋买卖意向，并非合法有效的商品房买卖合同，有相应的事实和法律依据，并无不当之处，因为吴同文并未签订合法有效的商品房买卖合同。以及有效的书面商品房人民法院扣押涉案房屋前的销售合同，吴同文声称其异议符合《最高人民法院关于人民法院审理的规定》和《关于异议若干问题的规定》第二十八条的规定。一、二审判决据此认定吴同文对涉案房屋不享有充分的民事权益排除强制执行行为，不存在不当行为。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定，吴同文的异议不能成立的，本案是否成立？符合本文的其他三项吗？该规定不再具有审查的实质意义。
吴同文申请复审，并提交了其与丽居公司、吴仁发、华城大酒店签订的《以房抵价协议》、华城大酒店的《证明》、丽居公司的《证明》、《乐昌水务有限公司《用户协议书》、《水费清单》等作为再审新证据，意在证明吴同文已支付涉案房屋的全部价款。并已占用、使用涉案房屋。但如上所述，即使这些证据材料真实、有效，能够证明吴同文的主张，也不能推翻一、二审关于本案不符合《最高人民法院关于审理案件的规定》第一条的判决。关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题》第二十八条第一款，认定吴同文的异议不能成立，本院不再审查此事。
综上，吴同文申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款、第二款规定的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第二款第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定中华民国”，判决如下：
吴同文的再审申请被驳回。
首席法官贾庆林
于明法官
祖科法官
2021 年 8 月 19 日
法官助理乔什·伍德
文员张伟
