曾多次谨慎地强调“购买”的太阳洪宾再次采取了行动。这次是接管Zhangtai集团。 4月16日，SUNAC中国宣布将投资99.1亿元人民币与Zhangtai集团建立合资企业，持有80％的股权比率。同时，SUNAC Services还宣布，将以8亿元人民币获得80％的Zhangtai Services股权。
仅在两天前，Xuhui刚刚宣布终止与Zhangtai Group的合作框架协议。值得关注的是CIFI和SUNAC之间“一对一”策略的原因是什么？ Sunac收购了Zhangtai集团的项目和财产的逻辑是什么？
SUNAC在Zhangtai的57个项目中投资99.1亿美元
4月16日，SUNAC中国宣布其间接全资子公司SUNAC西南地区和Zhangtai集团已签订合作框架协议，并计划通过成立合资企业共同开发目标项目。因此，SUNAC Southwest Group或其指定人员首先建立了一家平台公司作为合资企业，Zhangtai Group及其相关方通过将所有目标权益转移到合资企业中，对目标公司进行了重组。 SUNAC西南集团应投资合资企业的总资本总额约为99.1亿元人民币。
合作完成后，SUNAC西南集团或其指定政党将持有合资公司股权的80％，Zhangtai Group及其相关方将共同持有合资公司股权的20％。
据该消息称，目标公司主要从事广西郑自动群岛的房地产项目的开发。它已经在南宁，吉林和其他城市开发了57个目标项目，其中包括54个房地产开发项目和3个房地产建设项目，并拥有售出的建筑物总面积。它约为1162万平方米，未售的建筑面积约为825万平方米（截至2020年12月31日）。据了解，上述目标项目主要是住宅业务，截至2020年12月31日，总资产约为4871.6亿元人民币。
值得一提的是，SUNAC这次的收购不仅是住宅项目，而且是房地产公司。 SUNAC Services几乎同时宣布，其子公司SUNAC Services Investment已与Taixing Holdings和Taitao Holdings签订了合作框架协议。因此，SUNAC服务投资同意收购，而Taixing Holdings同意出售Zhangtai Service的80％的股票，以考虑8亿元人民币（如果调整）。收购完成后，Zhangtai Services将成为SUNAC服务的间接子公司。
数据表明，Zhangtai物业是广西Zhuang自治区的全面物业管理服务提供商，在2020年排名第63位的房地产服务公司中排名第63位。截至2020年12月31日，Zhangtai Property的合同建筑区域约为2478万平方米，占地247.8万平方米。管理层管理区约为1197万平方米。
该公告指出，此次收购将有助于进一步提高广西Zhuang自治区SUNAC服务的业务规模和管理密度，并增强广西Zhuang自治区SUNAC服务的竞争力和影响力。
为什么“合并和收购之王”与“广西的第一兄弟”并驾齐驱？
SUNAC在房地产行业被称为“并购之王”，其主要扩张方式是通过并购。自2016年以来，SUNAC在合并和收购中变得越来越成熟，每次Sun Hongbin采取行动时，这似乎是一件大事。 “开发人员有自己的计算方法，每个人都过着自己的生活。”这是太阳洪宾的贸易理念。问题是，自2020年以来，Sunac在“购买”方面变得谨慎，这次为什么要采取行动？
据报道，Zhangtai是广西领先的当地房地产公司。在过去三年中，其年销售额超过200亿元人民币，其2020年的销售在广西排名第一。行业内部人士告诉记者，Sunac获得了Zhangtai股权的80％的原因是因为Sunac对这种合作的资产套餐很乐观。 “现金流，总资产结构等都更好。”
接近Zhangtai高级管理层的内部人士告诉记者，目标公司在此合作中开发的57个项目位于Nanning，Guilin和其他城市，它们都位于广西各个城市的核心地区。产品结构优越，90％是住宅，流动性很高。强大的。此外，两党之间合作项目的未售价约为700亿。考虑到合作项目本身的优势以及双方的资源和交易优势，预计将来这些合作项目的总销售额将达到260亿，这可以为两者提供合作项目和未来的前景派对。合作平台提供了更好的现金流量。
Tongce Research Institute的高级分析师Xiao Yunxiang指出，SUNAC多年来通过经常合并和收购在房地产并购中逐渐建立了IP。实际上，SUNAC在合并和收购方面也非常独特。它非常迅速地对目标资产进行尽职调查，具有丰富的经验，并且非常舒适地考虑这一考虑。因此，许多房地产公司在出售资产时会积极寻找Sunac。
“ Sunac同时收购了Zhangtai房地产开发和房地产服务业务将有助于SUNAC进一步扩大其西南地区，并且可以在很短的时间内实现。此外，对Zhangtai物业的收购还满足SUNAC服务规模的当前需求可以说扩展是用一块石头杀死两只鸟。
此外，为什么Sunac China为Zhangtai集团的80％而不是100％获得了80％的股权？在这方面，小云森格说，在正常情况下，合并和收购更为复杂，在基础资产中可能存在隐藏的问题，而尽职调查无法触及。因此桂林钢结构有限公司是，保留一部分股权要求交易对手在未知问题或公共关系处理的后期阶段进行合作。
将以“ Zhangtai Sunac”品牌在广西地区深入发展
那么，Zhangtai为什么此时选择与Sunac合作？在这方面，接近Zhangtai高级管理层的内部人士告诉记者，将来房地产行业的主要趋势是整合了行业领先的房地产公司和当地领先的房地产公司的优势。双方之间的“强大联盟”可以提供更高质量的特性。产品和服务。此外，SUNAC已经深入参与了广西已有五年多了。除了其主要的房地产业务外，SUNAC还部署了多个行业，例如房地产服务，文化旅游，会议和展览以及医疗和医疗保健。这些部门可以为合作平台带来更多。高质量的工业资源。
《北京新闻》的记者了解到，Sunac和Zhangtai对未来的合作都很乐观。将来，合作项目将以“ Zhangtai Sunac”的品牌开发。
行业内部人士表示，就SUNAC而言，除了购买可转换资产外，Zhangtai公司的收购并没有给Sunac的现金流带来太大压力。年度报告显示桂林钢结构有限公司是，截至2020年底，SUNAC拥有1326亿元人民币现金。在2021年第一季度，SUNAC的合同销售额达到1,162.8亿元人民币，同比增长88％。 “ SUNAC拥有丰富的现金流量和稳定的付款收集。此次收购对SUNAC的整体流动性的影响非常有限。”
北京新闻记者指出，就付款节奏而言，SUNAC需要在2021年4月底之前首先支付29.73亿元人民币的首次付款，其余的将分别在2021年7月底和2022年1月底支付。这意味着SUNAC首次使用自己的资金将不会超过30亿，随后的销售项目可以产生销售收益并撤回资金。
为什么“前“买家” Xuhui“与Zhangtai分手”？
值得一提的是，4月14日，徐集集团发布了公告，宣布将终止与Zhangtai Group的合作框架协议。该公告指出：“在尽职调查和进一步的商业谈判之后，双方决定不签订有关合资安排的最终协议。”同时，CIFI集团领导下的房地产公司Yongsheng Life Services也发布了公告，宣布终止与Zhangtai Property合作。
至于终止合作的原因，Xuhui说：“在尽职调查完成后，因为无法在短时间内无法实现进一步合作所需的条件，两方决定在仔细考虑后终止合作框架协议和谈判。”
记者注意到，自从两党于1月7日宣布合作以来，Xuhui一直在Zhangtai进行尽职调查。它在公告中清楚地强调，在合作框架签署后的三个月内，如果双方都同意尽职调查的结果，则将指定详细的合作。范围，方法，金额等。
显然，目前，双方尚未就尽职调查结果达成协议，而未能满足期望也指出了可能的财务问题。以前，Xuhui Group董事长Lin Zhong在最近的一次表演会议上透露：“ Xuhui和Zhangtai Group之间的交易进入了财务审计和会计阶段，预计四月将有新的发展。”出乎意料的是，“新闻”是“分手”的直接宣布。
“价格”也可能是两国未达成协议的原因。据报道，Xuhui的财务要求更加透明和谨慎，并着重于“成本效益”。在这方面，CIFI还说：“ CIFI始终严格遵守投资学科和谨慎的竞标。我们更愿意获得以公平价格满足战略需求的资源。”
关于将来其他合作的可能性，Xuhui内部的相关人员告诉北京新闻记者：“我们不排除将来与Zhangtai合作的可能性。”
但是，在UTAO市总裁Xue Jianxiong认为，通过投资于每个项目，Zhangtai和Sunac之间的合作模式相对灵活，可以解决私营企业之间合作的许多问题。另外，还可以解决不完整的历史尽职调查的问题。无论如何，相对而言，就合并和收购而言，SUNAC更聪明，更有经验，而CIFI的经验不如SUNAC，其机制并不那么灵活。” Xue Jianxiong说。
著名的房地产分析师Yan Yuejin说，CIFI放弃了此类项目的收购，因为此类项目或公司遇到了许多债务问题。 SUNAC的收购实际上节省了许多尽职调查的工作，并提高了其谈判优势。
“对于SUNAC来说，通过收购的扩展与其业务策略一致，因此SUNAC将在收购中具有更强大的议价能力。对于Xuhui，至少意味着在收购之前，相对工作没有正确地完成，导致收购是习得幸运的是，相对被动的收购已经终止。
北京新闻记者张小兰和Xu Qian
编辑Yang Juanjuan和校对者Zhang Yanjun
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