随着精装修住房的逐步深入，越来越多的房地产企业开始大力推广精装修住房，因此精装修成本管理在成本管理中发挥着越来越重要的作用。
精装修住宅具有设计图纸灵活、技术标准多样化、材料等级差异化、现场条件多样化、业主要求个性化、维护速度及时等特点。因此，精装修的成本管理是一项比较繁琐的工作。 ” “麻雀虽小，五脏俱全。无论合同金额有多大，都无法阻止不低于10%的签证变更。稍有不慎，就会有只有提前规划成本，预先控制风险，才能真正把住精装修的成本。
本文结合本人近年来做过的多个项目精装修成本控制的经验，通过精装修成本审核反馈的相应问题，分析精装修成本控制中可能存在的风险点，帮助同行做好精装修成本控制的准备。预付装修费。预控有助于房地产企业更好地降低成本，实现利润最大化，捍卫精装修成本，更好地在2020年竞争。
1、单价包干VS总价包干
精装修房涉及的房型相对单一，但精装修房数量较多。如果固定单价按实际结算结算，则必须按照一房一计量、一房一结算的原则进行结算。按照每天5户/组的测量，1个30层楼的测量每组需要30天。考虑到双方核对工程量所需时间，预计时间超过45天。采用包干法时，结算时只需审核工程项目。从造价人员的工作效率和时间上来说，一次性总价更有利于精装修工程的后续结算。
项目落户时，多套精装修房屋已正式移交业主手中。如果采用实际结算方式，业主可能不同意进屋测量或者业主自行拆除等，会导致无法准确判断业主的实际装修情况，增加与业主的沟通成本。采用固定总价包干方式，营销、工程、设计等只需在竣工后对图纸范围内的相关内容进行核实，共同确认即可。包干方式避免了结算时与业主的沟通成本，更容易控制工程结算。
由于每户的工程量都会略有不同，如果采用固定总价法，建设单位可能会忽略小规模的工程量。即使有较大偏差，也不能提出异议，因为总价是一次总价。但采用综合单价包干结算方式，由收款人自行结算。时间会按时间计算。单价包干的结算方式不利于承包商转移量价风险。如果量价偏差较大，可能会导致成本超支。
通过以上单价包干法与总价包干法的比较，建议在做精装修成本控制时优先考虑包干包干法。但采用包干制时，需要尽可能全面地预测可能出现的争议，并在招标文件、合同、说明书中提供。规定信函和其他文件中的条款。例如，招标文件中规定，投标人提供的工程量仅供参考。投标人应根据招标图纸和施工现场情况自行计算工程量。所有工程质量风险均由投标单位承担。无论何种原因，工程量均应在结算时计算。数量不予调整（招标人增加或减少工作内容的除外）。
2、施工质量VS施工成本
精装修工程不同于主体结构工程。劳动力水平和材料品牌等级对成本影响很大。选择什么样的装修公司、什么样的材料品牌档次，将直接决定未来成本是否超支。
例：某精装修住宅项目，精装修费用为600元/㎡（销售面积）。本项目中标单位为当地最大的装饰公司（装修施工甲级资质、设计甲级资质、非所属单位）。经调查，该费用在当地报价处于较高水平。本次精装修工程整体厨房采用实木烤漆工艺（国内一线品牌橱柜）。整体厨房造价相当于销售面积140元/㎡。马桶、油烟机、灶具等都是国内二线品牌，这部分的成本相当于销售面积30元/㎡。元/㎡。由于招标方缺乏精装修产品经验，在提高施工质量的同时，也降低了客户的直接敏感点，给客户直接的感觉是精装修产品太水了。
通过这个案例，反馈两个问题：600元/㎡的装修标准应该选择什么样的装修公司？以600元/㎡的标准，在什么位置配置什么样的材料品牌、材料标准？
精装修费用在1000元/㎡范围内的，必须扣除施工质量。在满足标准验收标准的要求下，施工单位建议选择当地中型装修公司。这类装修公司管理人员相对较少。管理成本低，可以在一定程度上降低人工成本。
在材料品牌牌号选择上，要进行灵活匹配（进口与国产、国内一线与常规产品的匹配等）。对于客户经常使用的易损件，必须选择高质量的产品（例如：水龙头、花洒）。针对顾客敏感点，选择熟悉的产品（如马桶、油烟机、灶具、灯具），以及使用频率较低的非消耗品（如卫生纸盒、毛巾架、水槽、整体厨房）。
综上所述钢结构电梯报价包干价，不同的精装产品应选择不同的装修公司、不同的材料品牌。每个细节都需要选择。只有合理的精装成本选择方案才能有效控制成本。
3、交接作业面修理费
例如：某精装修工程，总承包商原墙顶作业面移交给精装修单位，精装修单位确认移交的作业面合格。精装修单位进场测量后，发现交接工作面偏差超过验收规范要求，要求总包商进行找平。总承包商认为精装修单位已确认交接作业面合格。这部分的找平工作应由精装修单位进行。精装修单位认为，这部分不属于合同范围（精装合同范围没有明确规定因工作面移交造成的质量问题费用如何处理）。这种平整可以建造，但费用需要单独签证。为保证工期，经三方协商，由精装修单位负责平整。这部分费用由承包商、总承包商、精装修单位共同承担。承包商将增加平整费用约2元/㎡。这是在合同范围内的。增加20万元。
综合以上案例，精装费用增加的原因有：一是工作面移交时的验收问题，二是精装合同和清单中未包含此内容的问题。从精装成本管理的角度如何避免此类问题？
1、招标文件及合同条款中规定钢结构电梯报价包干价，精装修单位负责对移交工作面进行验收。一旦签字验收确认，在装修过程中及竣工后如发现因土建结构质量问题需要返工、修复的，相应装修部分将承担修复、修复费用由精装修单位自行承担。无论何种原因，均不会提出工期或费用索赔。
2、招标清单说明中明确规定，精装修单位应根据招标图纸和现场勘察综合考虑找平厚度，相关费用应在综合单价中综合考虑。
交接作业面质量问题是精装修住宅比较常见且不可避免的问题。只有在招投标阶段控制好这一成本，使之成为具有竞争力的成本，才能在保证工期的同时有效避免。该费用支出的风险。
4.官方电梯使用费如何计算？
某精装修工程中，总承包商的垂直运输机械拆除后，精装修单位使用正规电梯进行垂直运输。电梯正式投入使用至工程正式竣工期间的电梯维护保养不包含在电梯制造商的维护保养协议中。使用官方电梯期间，必须安排专人操作电梯。这个费用应该由谁来支付？
如何防止施工单位或电梯厂家索价过高？因此，这笔费用不包含在精装修单位与电梯制造商的合同范围内。最终协商后，这笔费用由精装修单位支付，签约方办理签证。由于缺乏竞争力，最终增加电梯维护和开发电梯成本120万元。
为了提前有效避免此类问题，建议承包商提前与电梯制造商沟通，确定相应的这笔费用金额。该费用包含在电梯制造商的合同范围内。对于可能产生的电梯开启费用和电梯保护费用，招标文件和合同中均规定，投标人电梯正式投入使用后，电梯的运营费用和费用可能发生的电梯保护费用由投标单位承担，并按综合单价与总造价计算。价格中已考虑所有因素，此费用在结算时不会因任何原因而调整。
5、积分偏差及费用处理方式
在精装修住宅项目中，安装单位根据精装修单位预留的开关插座和供水点与精装修单位进场后略有偏差。谁应该支付次要点移动成本以及如何预测这些成本？那么如何控制这个成本呢？
对于此类问题，在编制投标清单时，应提前注意现场开关插座30cm以内的改造、位移所造成的开槽、管道布线、线盒、箱体、防火石棉垫、以及维修等。应在0.3m以内。不收取水位点位移及其他费用。所有点位偏差和变更费用均由投标人在综合单价和总价中综合考虑，结算时不再另加相关费用。
6、其他精装修成本控制点
1、开关插座安装问题：建议总承包商负责相关管道的铺设，精装修单位负责开关插座的安装及最终调试。但精装修单位需接受总包商的管道，否则产生的所有相关费用均由精装修单位承担，结算时不再以任何理由增加类似相关费用。
2、管道压力问题：精装修单位在施工过程中可能会损坏地暖管道。建议精装修单位确认交接工作面，竣工后由精装修单位负责地暖试压。所有费用均包含在综合单价中。总价中，结算时不调整相关费用。
以上是我在精装修成本控制过程中遇到的一些问题及建议解决方案。文章中相关内容均为我个人观点。如有错误，敬请批评指正。
