|第 1 部分|
杭州现有住宅项目共有20个。除去2019年入市的4个现房项目，其余16个尚未开盘，处于“待公布”状态。
2020年现有房屋抽签谁来启动？
答案很可能就是位于定兰新城的天阳融信东方大厦和电建龙跃大厦。市场消息称，两套单位预计将于4月底或5月初开盘，并分别于今年年底和今年10月交付。
其中，天阳融信东方公馆已一次性推出全部299套高层住宅在售；电建龙悦华府率先推出各类平房，高层住宅开盘或推迟至下半年。
根据售楼处公布的价格信息，两盘楼盘的开盘价相比去年开盘的龙湖武林商城可能有所上涨。
两种属性的产品有何特点？涨价后还能买吗？
|第二部分|
产品解读
|项目策划|
天阳融信东方大厦与电建龙悦华府只是建筑面积不同，但建筑密度、绿化率、容积率指标相同。在此基础上，两个项目的规划就非常明确了——
天阳项目规划由10栋纯高层建筑组成，其中3栋为自有，7栋高层建筑（16层）共299套出售，户型面积约98平米三层卧室、116平米三居室、127平米四居室、129平米四居室。自持建筑的入口方式与非自持建筑的入口方式是分开的。
▲田阳融信东方公馆沙盘实景
电力建设项目分为高层建筑和低层建筑。规划为10栋高层+6栋平房，其中3栋高层为自有，7栋高层（16F）共270个单位出售，单位面积约99个， 105、114、120、170平方米；平房（4-7F） 共有180个单位。标准楼层均为四房设计，建筑面积约128㎡、134㎡、138㎡；首层户型为非标准楼层，三房设计，每个户型均带有约40平方米的花园。
电力建设项目不区分自有建筑物和可销售建筑物。
▲龙跃华盛顿电力建设有限公司沙盘实景
▲中国电建龙跃华福户型分布图
▲中国电建龙悦华府一层花园实景
高低配置设计、平房带花园的不同选择，进一步导致了两个项目景观及配套规划的差异：
天阳项目在公共区域规划了中央景观区二手钢结构市场，并在公共区域设置了配套的儿童游乐区。健身设施等其他配套设施分散在各高层建筑首层的架空区域。
▲天阳融信东方地沙盘花园区
▲田阳融信东方公馆花园实景
▲田阳融信东方公馆花园实景
▲天阳融信东方地高架安装健身器材
由于平房花园占用了电建项目部分公共绿地，因此项目未规划集中的中心景观区域。而是布置园林小品，形成一条东西走向的狭长景观带。
▲中国电建龙悦华府沙盘花园区
▲龙悦华府电力建设花园实景
包括儿童游乐区和其他配套设施，都放置在每栋高层建筑一层的高架区域。
▲中国电建龙悦华府高架设置儿童游乐区
从纯粹的园林景观规划的角度来看，中心花园能够为公共活动提供更广阔的空间，这比小范围内分散的园林小品要好。
但从实际园林场景来看，田阳中心花园区缺乏设计感，而电力建设项目的绿化、景观小品设计感更强，使其显得“小而精”。
两个项目的高层产品均规划为2部电梯、2户，但在产品设计上仍存在较大差异。
电力建设项目虽然采用高低配置设计，但高层区域南向高层建筑间距约为38米，与东城区南向高层建筑间距基本一致。天阳项目。电力建设高层区南面是7层平房，地面比天还高。阳光工程较高，因此电力建设工程的高层照明较好。
▲中国电建在华盛顿特区的天际线拔地而起
电建项目10-14号高层建筑呈南北垂直分布。这四栋建筑的西侧可以更好地观赏桃花湖公园。
▲中国电建龙跃华孚10-14号楼南北错落分布。
电建高层建筑的另一个比较优势是单层高度在3米左右。天阳项目高层建筑单层高度约2.9米。
电动建筑产品高层建筑的比较劣势是住房可用率低于天阳高层建筑。
虽然均为2楼梯2户设计，且首层规划为高架，但天阳高层户型的入住率高达80%。此外，还赠送了一些装备平台和飘窗区域。计算捐赠面积后的入住率约为90%。
田阳一些高层建筑的凸窗是可以砸碎的，这部分的自由空间实用性很强；电力大楼高层建筑的凸窗不能砸碎。
▲天阳融信东方公馆实物样板房，砸碎飘窗后改造主卧
高层住宅的可用率和凸窗空间的处理存在差异的原因是两个物业的建筑建造方法不同：
该电力建设工程为传统的钢筋混凝土结构。天阳项目采用钢结构。准确地说，它是“钢筋混凝土梁组合结构”。钢结构建筑面积约6.8万平方米。
▲天阳融信东方公馆为钢结构住宅
钢结构住宅的优点是可用空间较高。室内凸窗可以拆掉以扩大空间。它们更稳定，抗震能力更好。它们的外观一般需要配备铝板材料。业内对钢结构住宅的争议主要围绕耐久性和耐火性带来的安全问题，尤其是发生火灾时，可能面临更大的安全隐患。
建筑施工方法的差异也导致了两个项目外立面材料使用上的差异。电建工程平房一层、二层为石材，二层及上层为真石漆；上层的外立面采用真石漆。
▲中国电建龙悦华福大厦外立面实景
▲中国电建龙跃电力公司高层立面实景
由于天阳项目为钢结构，外立面更适合采用铝板。从现场施工安装情况来看，铝板外立面基本平整，但也存在一些缺陷需要修复。
▲天阳融信东方地铝板外立面
▲天阳融信东方地铝板外立面存在一些缺陷，需要修复
|平面图展示|
天阳融信东方地高层户型→
电力建设龙跃华福房屋布局→
▲平房约128㎡，4房2卫
▲平房约134平米，4房3卫
▲平房约138平米，4房3卫
|结论|
由于电建龙悦华府高层平面图尚未公布，因此平面图暂时无法进行比较。综合来看，两大项目各有优势。
龙悦华盛顿是中国电建在杭州的第一个项目。所使用的中国电建物业的服务水平还需要后期检验。
|第 3 部分|
章节和支持解释
由于钱江新城-奥体CBD与武林广场的直线地理距离在13公里以内，且柳市、求市高架与城市高架网络相连，提高了武林广场与钱江新城之间出行的便利性-奥蒂CBD 由于便利，定兰新城此前的发展动力来自于钱江新城、武林等城市核心区的购买力外溢，定位为大型居住区。
但行业配套设施相对落后，学区无优势，内生动力不足，市场接受度不高。
近年来，定兰新城基于先天的地理距离优势，通过引进桃花湖公园、龙湖天街、地铁3号线、市中医院医疗资源等，提升配套设施质量，规划布局智慧城镇等产业体系。内生动力进一步增强。
其中，地铁3号线的布局，让定兰新城本就薄弱的交通状况变得更加美好。因此，今天的定兰新城取得了显着的增长。
两个项目均位于规划中的丁兰新城核心区，占据板块优质配套资源。
电建项目与天阳项目位于大农港路景观带与定桥路交叉口，在定桥路西、东两侧毗邻。
大农港路、丁桥路是该片区的主干道。两条道路的交汇处为地铁3号线纪店路站，因此，两个项目与地铁站之间仅存在一条大农港路景观带，呈直线分隔。仅约53米，乘坐私家车或地铁出行非常方便。
从大农港路与丁桥路交叉口出发，沿大农港路向西步行约600米，经过桃花湖公园和正在建设中的龙湖天街。项目规划在天街西侧、同协路沿线。学校用地。
沿大农港路向东步行约750米，即可到达开发成熟的丁桥东单元住宅区，在这里可享受丁兰广场、新城广场、丁兰公园等商业综合设施。
▲丁兰广场实景
从大农港路与丁桥路交叉口出发，沿丁桥路向南行驶约400米，到达丁桥广场、鼎新幼儿园、丁兰第三小学，经过丁桥商务楼和一块待售土地。 ;从丁兰第三小学步行约400米即可到达丁桥镇综合文体中心和农贸市场。
沿丁桥路向北至林定路约1公里，穿过街区内的工业园区启迪协信科技园。有规划的地块，天空晴朗，进入800米左右街区的优质医疗中心。配套资源 杭州市中医院丁桥分院。
可见，两处房产周边1公里范围内包含了定兰新城的新老城市设施。沿丁桥路相邻居住的地理特征，导致区位设施宏观差异较小，但周边百米范围内套餐存在微观差异：
天阳项目东侧紧邻规划学校用地，学校投入使用后可能会产生噪声影响；
电力建设项目距离学校较远，受噪声影响较小。同时，西侧毗邻规划的市政公园，距离桃花湖、龙湖天界较近。周边100米范围内配套布局优于天阳项目。
两个项目方圆100米内有大量地铁、学校、市政公园、大农港景观河道、桃花湖公园等。此外，项目自有商业街可满足日常地铁出行、上学、购物，生活更加便捷。便利是两个项目共有的区位优势。
明珠街对面的两个项目以南的城市界面目前状况较差，随着拆迁的进行将得到改善。
▲南部城市两个项目的交界处
2020年底交付时，按照相关规划，业主将可享受龙湖天街、市中医院等片区核心配套。不过，桃花湖公园的竣工和地铁3号线的开通还要等到2021年。
|第 4 部分|
购买建议
目前该行业有两种主要的价格体系：
2019年开业的龙湖武林尚城，高层毛坯价约26700元/平方米，平房毛坯价约30700元/平方米，户型起价约89元；
该板块绿城地块限价为每平方米29500元。
天阳、电建项目开盘多少？
天阳项目预计将于今年4月底5月初启动。据售楼处介绍，毛坯价约28000-29000元/平方米，户型面积约98-129平方米，高层单位一次性可售299套；电力建设项目全部启动，共有平房180间。预估毛坯价约313918635063元/平方米，户型面积约128-138平方米。
从绿城土地限价和售楼处发布的消息来看，该板块开盘价或将上涨。显然，刚需的89平米三房两卫户型已经不再可用。
链家数据显示，该板块约有89平方米的单位成交活跃。其中，晴天龙湖名景台南花园89平米主流成交单价约3.5万元/平米，主流成交价约300万元至320万元。
大型改良四居室公寓的成交活跃度并不高。主流成交面积约130平米，主流成交价约400万以下。可见，丁兰新城二手市场以刚需、新装修产品为主。
如果天阳、电力建设项目都跟着武林商城的价格走，那么抽奖注定会很火爆；
如果按照售楼处公布的价格推出天阳、典典项目，典典房源更适合自住。
天阳高层房价反转红利较小，但投资价值弱于三墩北和运河新城。建议投资者优先考虑三墩北、运河新城部分楼盘中的高层楼盘。如果想购买天阳项目，建议优先考虑98平米左右的户型。
对于自住者来说，在目前的市场形势下，居住在主城学区和地铁口预算在3至350万元的三居室、四居室的机会并不多。自住集团可积极关注天阳项目高层及后续电力建设。推出的高层楼盘面积约为99-120平方米。
总体来说，两个项目都具备现房优势，投资价值最终取决于开盘价。价格体系以龙湖武林商城为基础。这两个项目都具有成本效益。若有突破，投资价值将会降低二手钢结构市场，自住者可积极关注。
