因城市产业结构升级，占地面积大、经营周期长的工厂逐渐向城市外围迁移。在实体产业外迁后，原有产业空间可能让位于金融、信息技术等附加值更高的高技术产业，实现了城市产业的全面升级，这是现代产业发展的必然。
产业升级的同时带来更频繁的人才流动，催生更急迫的住房需求。把外迁后闲置的厂房改造为公寓物业，对外出租，可让其持续创造价值。
于业主而言，带来了增值收益；于住户而言，选择更加多元化；于市场而言，增加了供给量，有利于实现住房供需平衡；于经济而言，有利于吸引更多人才就业，带动消费，形成更大的产业规模，可谓一举多得。
厂房改造成公寓的“机遇”和“管控”
厂房改造为公寓，既是政策机遇，又需要接受严格管控。
● 机遇来自政策支持。国务院办公厅2011年7月印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励各方主体利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等参与保障性租赁住房建设。尤其对对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，只要经市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。这就为厂房改造为公寓提供了政策依据。
● 关键环节严格管控。厂房改公寓，需要遵守相关政策、法规规定，尤其要严格把关消防安全和建筑质量标准。另外，地方政府还会考虑城市实际情况，因地制宜采取管控措施，如厦门要求“考虑到岛内人口压力，对旧厂房改造为人才公寓，需严格限制数量”。
厂房改造如何打造爆款公寓？
从1999年媒体报道“南京长虹无线电厂改为学生公寓”事件至今，“厂房改公寓”案例层出不穷。改造成功者有之，改造不成功的案例也不少。整体来看，厂房想改造为爆款公寓旧钢构厂房，有几个小窍门。
● 全面分析原址，量身打造方案。
厂房改造前要充分考虑原址内、外条件。如内部原厂房为钢结构的，则要考虑外漏梁柱、隔音效果差等问题旧钢构厂房，可将主体与内装分离，内部独立装修，解决钢结构外漏梁、柱等造成的外观问题；利用轻质隔墙材料解决钢结构建筑隔音差的问题。同时，要充分考虑外部交通、教育、医疗资源，如果相应配套不健全，则根据实际情况在内部增设或者开设一部分功能区域，以形成有效补充。
● 严控施工安全，注重环保健康。
在完成老旧厂房的集成设计后，厂房改造过程需严格按照消防设计、建筑施工安全等刚性标准进行施工。此外，还应开展除醛等工作，做到无粉尘、无甲醛、工期快捷、环保健康。
● 把握工业风格，提升居住品质。
近年来，工业装修风格广受欢迎。对于厂房而言，改造后的公寓如能兼具工业特色与实用功能，将有助于提升品牌形象，打造有特色、有品质、有温度的公寓。
● 引入“社群”理念，做到轻量运维。
考虑社群居住需求，在内部设专职管家，开展公区清洁、急速维修、便民物品出借等服务；在外部预设商业街及配套用房等服务，带给住户“家一样的感觉”。
真正实操过程中，从项目的顶层设计到装修改造、软装配套、投入运营，还会面临很多的困难和问题，最好是能借鉴成功企业的经验，能帮你避开很多坑，节省时间和成本。
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