文字/张江|上海东方投资监督有限公司
前言
在和解阶段，项目所有者始终希望成本人员或成本顾问将努力工作，以保留项目和解的最终检查。在成本管理中，结算和价格审查似乎是一项相对简单或基本的任务，但实际上，完成此工作并不容易（例如，结算准确性达到99％或更高）。
您可能是计算音量的主人，但您还是价格陷阱的主人吗？和解和价格审查需要专家在数量和价格方面的充分参与；
如果您是计算数量和价格计算的主人，则仍然需要能够了解合同的合同条款和单位价格，并擅长整理和解材料（包括掌握项目的实施）；
您已经是理解合同和解决和解问题的大师。您有强烈的逻辑思维吗？因为每个步骤都必须是正确的，否则不能得出准确的结论。
本文以住房建设项目为例，并讨论了预装和价格审查工作中的步骤和特定实践（单位价格文章）。
作者认为，和解价格审查可以分为4个步骤，如下：
图1：和解和价格审查工作（单位价格文章） - 4个步骤
1基于合同收集，了解合同条款（包括合同的单位价格）
1.1收集有关合同的所有信息
在进行和解和价格审查工作之前，所有者的成本人员或所有者雇用的顾问通常将收到包括项目合同在内的和解信息。我们需要找出项目合同文件的所有组成信息；合同文件的构成通常在合同协议或合同的特殊条款中阐明（此处未介绍合同的组成，因此可以以获取实际信息），但是作者必须特别注意事项作者必须特别注意。包括：
1。在总项目价格合同中，其招标图（或合同图纸）应该是合同文件和信息收集的重要组成部分，通常是必不可少的；
2。在项目单位价格合同中，其竞标图（如果有）通常是合同文件的一部分，但通常被忽略；
3。有必要在投标阶段收集出价问答或补充招标文件的相关内容。在签订项目合同期间，许多项目经常错过竞标问题或补充招标文件，并在合同中包括相关内容钢结构单价分析表，这可能会对和解成本产生一定的影响；
4。数量或商业价格报价：如果数量或投标价格与合同文件没有约束，则有必要找出哪个版本是有效的版本；
5。应特别注意投标文件的技术出价或建筑组织设计是合同文件不可或缺的一部分；
6。投标文件（包括补充招标文件）是合同文件不可或缺的一部分吗？
1.2了解合同的相关条款
基于收集合同文件，下一步是全面阅读和理解合同条款，尤其是整理与和解和价格审查工作有关的事项。作者认为应特别注意以下内容：
1。部分和合同部门：要了解该价格审查项目属于哪个部分，您需要了解该部分与其他部分之间的边界以及该项目所在的项目的一般和分包部门。例如，在进行一般签约项目审查时，有必要了解哪些是专业的分包或独立签约。反之亦然；
2。合同范围：项目合同文件中的合同范围是什么？土木工程的范围是什么？机电安装项目的范围是什么？
3.合同表格：有必要找出该项目是固定的总价格合同，单价合同还是汇率定价合同？如果是总价合同，合同的基准是什么？它是“通用合同”（借用Wanda一词），还是合同图纸的出价图/合同图范围？根据确定合同范围，仅计算更改（特别是注意减少项目）；如果是单价合同，则通常需要根据实际解决方案来解决项目量；费率合同：根据合同规定或相关的当地配额计算；
4。定价模型：是列表还是固定的配额？如果是标价，它将基于2008标准还是2013年标准？
5。建筑措施费：有必要知道是否完全支付了施工措施费用？还是部分可调？
6。一般合同合作管理费：一般合同合作管理费用如何根据合同计算？
7。单位价格差调整：某些材料是否有任何规定可以在总价格合同或单价合同中进行差异调整？
8。是否有折现率：哪个版本的数量或业务出价报价对应于总价合同或单价合同？有折现率吗？如果有折现率，如何调整实际单价？
9.变更和索赔：有必要了解合同和合同索赔的更改的相关条款；请注意承包商或所有者各自的合同责任和合同风险接受，以促进和解和分析每项变更，并从审查中的合同角度来看。评价;
10。材料供应方法：合同文件中A方提供了任何设备和材料？此外，A和B提供了哪些材料（该清单通常列为临时材料）？
11。品牌和模型：对于A和B提供材料或B，是否在合同文件中指定的设备和材料品牌？
12.合同协议：例如建筑期限协议，奖励和惩罚条款等；
13.合同附件：例如某些合同附件中的“预订要求”。
1.3有必要正确理解合同清单单价的含义
1.3.1“完美合同单位价格”的概念应该是
作者在此提出，成本人员应该在他们的脑海中具有“完美合同单位价格”的概念。完美合同单位价格是指：在合同文件或列表准备阶段期间，成本人员必须完全设置各种特征或因素（影响因素），这些特征或因素（影响因素）会根据自己的成本工作经验，竞标图和其他信息，设计，设计和施工惯例等，以使列出价格完美，以避免理解或使用单价时歧义或不足条件。在实际项目中，合同清单项目的特征和描述是由不同的成本人员设定的，差异很大，因此实际合同单位价格通常不是“完美的”。
1.3.1.1 12完美单位价格的影响因素
作者总结说，完美合同的单价可以由以下12个因素确定：
因子1：条件或位置
因子2：制造商或原产地
因子3：品牌
因子4：多样性，力量
因子5：材料
因子6：模型
因子7：规格（包括厚度）
因素8：练习/安装方法
因子9：基层，基础
因子10：节点或地图集
因素11：时间或距离
因素12：其他因素
1.3.1.2分配12个影响因素的单位价格的影响因素
理论上应考虑以上12个因素之间的不同影响因素（在特定项目中存在某些差异）。房屋建设项目的项目清单如下：
1.3.1.3“制造商和品牌”在完美合同的单位价格的12个因素中
列表功能描述中介绍了影响实际合同单位价格的大多数因素，但是在数量特征描述列表中未指定某些因素（例如制造商和品牌），而是在合同条款（如果有）中指定。在准备合同文件或数量清单的阶段，我们努力“完美”合同单位价格，当然还包括制造商和设备和材料品牌设置的“完美”。因此，在我们准备“完美的单价”之前，我们需要提前确定清单项目的设备和材料的品牌和模型是否对以后的合同单位价格更敏感？对制造商和品牌敏感的列表项目需要将其视为列表项目的影响因素之一（通常是主要因素）。
1。列出对制造商和品牌不敏感的项目
根据我的经验，我列出了一些“制造商和品牌不敏感的列表项目”（项目之间存在差异），例如：
（1）土木工程，装饰和水电的散装材料：土方，钢棒，混凝土，模板，桩，钢结构，钢管，钢管，方形木材，砖墙钢结构单价分析表，砖墙，砖块，隔热板，现成的砂浆（或沙子，沙子，沙子，沙水泥），栏杆，一般油漆，普通墙壁和地板砖，普通玻璃，普通油漆，普通楼梯栏杆，沟槽盖等；
（2）水力发电和消防材料：嵌入式套管，供水管，排水管线，消防栓，接线箱，普通灯，普通地板排水管，普通卫生型钢铁，软接头，法兰，灭火器等。
2。制造商和品牌敏感的清单项目
根据我的经验，我列出了一些“制造商和品牌敏感的列表项目”（项目之间存在差异），例如：
（1）土木工程，装饰和其他材料：
门和窗户，瓷砖，防水面包卷，地板油漆，装饰性乳胶油漆，装饰线，石头，装饰墙和地板砖，地毯，灌浆剂，装饰油，涂漆的墙壁装饰面板，装饰性柜子，装饰性栏杆，玻璃窗帘墙，玻璃窗帘墙，，等等。装饰等；
（2）机械和电气安装：卫生器皿以及其他机械和电气安装材料。
1.3.2确定实际标价的影响因素
当了解合同的单位价格时，我们需要比较“完美单位价格”的因素，以确定合同单位价格涉及以上12个因素中的哪些因素，以便有定价基础和定价在步骤3中的基础。
示例1：
对于住宅房屋中的楼梯地板瓷砖列表，通常应该具有品牌和型号，但在合同文件中没有规定（包括列表说明），并且不认为品牌和模型是影响单位价格的因素。因此，在结算或和解价格审查时，不得考虑地板瓷砖的实际品牌和模型。相比注意这一因素，也就是说，要注意实际结构中的品牌。或该模型是否与原始合同文件一致。
示例2：
例如，如果地球是（地球类型：一种土壤类型），则地球类型是因素。否则，如果“地球挖掘”，地球类型不是影响清单单位价格的影响因素。
1.3.2.1确定主要因素和次要因素是否影响合同的单位价格
当了解合同的单位价格时，成本人员需要根据自己的经验（包括掌握设计和建筑技术）来绘制上述12个因素（例如5个因素），然后区分哪些因素单位价格。这是影响因素的主要因素。在不同的项目或不同的成本人员中，他们了解主要因素和次要因素之间存在某些差异。
一般而言，在此列表中，“当事方”通常是次要影响因素。其余的“品牌”，“品种”，“实践/安装方法”和“基地”通常是主要影响因素。在随后的单位价格认可或备用价格中，特别有必要判断主要影响因素的遵守程度。
1.3.2.2在实施过程中可以转换影响清单单价的因素
在实施项目期间，上述12个影响因素中的一个或多个将受每个项目合同的实施影响，而原始的非影响因素可以转变为影响因素。 ，这更常见。如果在施工过程中特别阐明了质量要求，强度，等级或厚度或供应方法（未指定原始合同），则需要在实际价格审查期间考虑影响因素。
举一个例子：
合同规定：卫生商品（厕所）未在原始合同条款和列表项目中指定：
和解价格审查：制造商，品牌和模型不被认为是该清单项目中的因素，但是当构建过程中有材料的批发价格时，批发价格行为使制造商，品牌和模型成为在结算价格审查期间影响因素。
2。掌握项目合同的实施：收集和解信息 +现场检查
2.1收集有关项目和解的所有信息
通常，项目和解价格审查需要具有以下邮票或签名的有效信息：
1。施工图，完成图，设计更改图
2。施工图设计简报会议会议
3。站点上的相关信息（例如土方海拔）
4。施工计划由所有者和监督部门确认
5。所有者的说明，技术批准订单，签证表格（注意：数字的连续性）
6。施工期间的信件
7。建筑单位审查的和解信（盖章）
8。实际供应和材料清单
9。实际设备和材料品牌清单
10。实际设备和材料价格验证订单
11.有关项目合同/接受完成状态的实施状态的信息；
12。其他信息（例如隐藏接受表）
2.2掌握了项目合同的实施（包括对网站的检查）
项目结算和价格审查是基于项目构建或合同完成的完成；由于项目实施相对复杂，因此所涉及的工程数据和项目数据很大，而且现有的价格审查数据很多次无法反映项目的实际情况。因此，许多和解价格审查员需要花更多的时间来研究和解价格审查时研究合同的实施。作者总结了以下问题：
1。合同的合同范围是实际合同范围，并且是否有任何更改？如果发生任何变化，则需要在和解和审查期间重新确认签约的范围；
2。合同图纸（例如招标图）是实际的施工图吗？将实际的完成图或施工图与招标图进行比较，以确定原始项目合同范围或合同单位价格是否适用；
3.合同的设备和材料供应方法已更改？如果某些设备或材料的供应方法更改，则将相应地调整单位价格；
4.原始合同的建设条件（例如自然地面高程）发生了变化吗？调整量度费用或总价或单位价格或项目数量；
5。合同中指定的材料制造商，品牌和模型是否有任何变化？在许多情况下，该项目被接受，但是某些特定材料（例如设备）的品牌模型是否与合同中指定的品牌模型或在施工过程中确定的品牌模型相匹配？基于此，判断原始合同单位价格的有效性或更改单位价格；
6.合同的奖励和罚款条款：有必要根据合同的实际执行来计算奖励和罚款的金额；
7。关于项目施工期的实施：在许多和解审查中，该施工期的问题被忽略或将包括在评估后内容中，应实际用作和解审查工作，尤其是对于所有者;
8。合同的其他条款：协议是在合同条款的每个事项上签订的，并一一研究实施。
3。进行单位价格识别或设定价格
建筑项目建设合同[建筑合同模型文本的第2部分（GF-2013-0201） - “ 10.4.1变更评估原则”中的“ 10.4变更评估”中的“变更评估”]一般使用清单单价或更改单位价格所有规定都包括以下规定：（1）如果定价的数量或预算表格中有相同的项目，则应根据同一项目的单位价格确定同一项目的单位价格； （2）如果定价数量或预算表格中没有相同的项目，但是有相似的项目，请参阅类似项目的单位价格； （3）如果价格或预算清单中没有同一项目的单位价格和相似的项目，则合同当事方应同意根据合理的合理原则的变更工作的单位价格成本和利润。
3.1正确应用同一项目的单价单位价格认证
有必要确定实际列表项目的主要影响因素是否与原始合同单位价格的主要因素（12个因素的一部分）一致（适当地忽略了次要因素），以确定相同的单位价格合同清单。
3.2列表单位价格转换 - 引用类似物品的单位价格识别
3.2.1列表单位价格转换的先决条件
列表的单位价格转换通常基于合同法规（例如临时定价调整）或单位价格变化中某些影响因素时。
类似的单位价格是根据原始合同单位价格或根据合同价格转换的；除非建筑合同中另有规定，否则在转换类似列表项目时需要遵循以下先决条件，否则应以新的单位价格进行处理。
1。工程设计没有变化
2。施工条件没有改变；
3。施工过程没有改变；
4。施工方法没有改变；
5。施工时间表没有改变；
6。施工质量标准或其他特征没有改变；
7。这对建筑期没有影响；
8。由于项目数量的变化，单位价格没有变化；
9。由于项目的规模，建筑措施投资没有变化；
3.2.2列表单位价格转换的主要类型
转换列表时，请注意，除了转换零件（例如主材料）以及可以调整其引起的费用，并且列表项目中其他工作和材料机的成本没有更改。作者总结了转换合同单位价格的常用方法，如下所示：
适用条件：
1。合同单位价格的转换方法通常需要按照建筑合同的条款达成协议；
2。对于竞标期间A提供的暂定定价材料或清单材料，应特别注意建筑合同中约定的材料；
3。可调节的材料清单项目价格调整方法。为了方便提高价格调整，可以使用上述转换方法2、3、4等；
4。如果建筑合同中没有明确规定，作者认为建议使用方法5或合同价格配额组价格（转换方法7）或合同单位价格分析以考虑相对全面的转换方法6来转换单位价格。
必须指出的是，“根据类似的列表项目”，大量的预算成本人员认为单位价格转换很大，并且每个建筑合同的法规也有所不同，这很难理解。请参阅此平台的相关文章：。
3.3新单位价格
3.3.1单价分析表
对于新项目，新添加的项目的单位价格分析表样式可以使用如下：
3.3.2借入配额以增加新的项目价格
根据当地配额法规，可以将带有借入配额的新项目的价格与合同定价法规相结合。在不同列表或配额定价模型下的不同区域中使用文档法规。
4写文本说明，检查，交流，解决问题等。
在不同的工作阶段，审核工作需要书面描述：
1。准备阶段：包括列出合同构成，合同条款或单位价格理解问题，和解信息问题以及与现场相关的问题；结算和价格审查项目的合同范围以及相关单位价格（例如新单位价格，临时定价）描述；项目数量等相关问题（待续）；
2。审查阶段：诸如验证，沟通，解决问题等问题等。
后记：
作者写这篇文章是因为我们的成本咨询团队已参加了许多房地产公司，例如Longfor，Zhengrong，Rongxin和Zhongjun。业主的质量要求实际上并不少，预装前审查的准确性需要达到99％或更高。我们还感到成本咨询服务质量的压力。如何成功完成委托项目的成本咨询工作，以及如何在内部管理或进行有效的专业培训？鉴于这一点，我花了两个月的时间完成本文（或价格审查操作方法）。本文中的许多观点只是个人意见，请批评和纠正它们。作者还希望与您进行更多的交流（微信/）。
此外，请继续期待并注意以下内容：如何努力获得“极端”和解价格审查？ - - 数量。
