如果有人说，
南宁一套面积近90平方米的房子，
仅售30万元，
并且有房产证（产权70年）。
对于这样的“好消息”，
很多人的第一反应肯定是：
不可能的
!!!!
南宁的刘先生很感动。
我真的买了一套！
但他现在真的后悔了！！
眼前这套毛坯房就是刘先生买的房子，有三间卧室和一间客厅，从现场来看，应该是在装修。但刘先生却说：“家具都买了，干嘛还要装修？你看这个。”
乍一看，这房子好像没什么问题，刘先生为何这么生气呢？
故事要从三年前说起。
花30万买90㎡新房
商品房变合作建房？
2017年，刘先生在南宁高新区乐福园学府购买了这套建筑面积为89.35平方米的房屋，总价31万余元。但签约当天，开发商提供的并非《商品房买卖合同》，而是《合作建设商业、服务兼用综合楼合同》。
虽然当时心里有一些疑虑，但刘先生还是下了单，不仅因为房价远低于市场价，还因为开发商的承诺。
当事人刘先生：当时他们（开发商）说我们已经领证了，5年内可以领证，5年后可以退款，全额退款，他们（开发商）直接回购。
同时开发商还与刘先生签订了一份《补充协议》，其中写明“房屋交接后，在政策允许办理相关产权证的情况下，甲方将配合乙方按正常程序办理相关手续。如乙方对产权有任何异议，房屋交接五年后，甲方将无条件按合同中总价回购该房屋。”
白纸黑字的承诺让刘先生放心了。2018年房子顺利交付后，今年年初刘先生就准备装修完房子入住，可无意中得知的一则消息打乱了刘先生的生活。
当事人刘先生：后来他（高新区管委会工作人员）就说我们不是业主，直接说我们不是业主，业主是本村的村民。
房子交接后，装修
有人告诉我我不是主人。
刘先生很纳闷，同时工作人员又告诉他，这栋楼的消防还没有验收，刘先生心里有些不安：难道这栋楼还有其他问题吗？
刘先生决定从自己家开始调查。
刘先生轻松扯掉天花板上的“隔墙”，却发现并非是居民楼常用的混凝土或砖木结构，而是钢架结构，楼上楼板还有不少裸露的钢丝，房屋质量堪忧。刘先生赶紧找到开发商询问。
当事人刘先生：开发商的解释是，这都是按照设计院提供的设计图做的。
由于开发商对钢结构房屋的解释不能令人满意，刘先生将问题反映给了高新区管委会，但调查结果却让刘先生觉得必须退还这套房子。
当事人刘先生：后来住建部门过来带人看了，他们手里有两张图纸，就那两张图纸，他们对比了一下，发现隔断不是图纸上写的，就说是违章建筑。我现在要求的就是取消房间隔层钢结构，退钱，然后赔偿我。
我花了几十万买了一套房子，但房主却不是我，不仅房屋质量堪忧，还是违章建筑，这实在是让人恼火。那么，刘先生的诉求能得到满足吗？开发商的态度又是如何呢？
记者了解到，该楼共22层，12层及以下层高5.09米，13至22层层高3米。为何13层以上楼层高度低于其以下楼层，且部分楼层还是钢架结构？
广西瀚天实业发展有限公司客户服务部副总经理甘泽荣：是的，我们有钢架结构，有的楼层也是钢架结构（记者：为什么？）。钢架也是符合国家建筑材料规划许可证的，并不是说房子一定是混凝土结构，或者是砖木结构。至于间隔层，我们按照规划要求来设计的。
有业主通过“政府留言板”提出疑问，高新区管委会也予以回应，称项目规划批准楼层数为17层：
开发商“未按照建设工程规划许可的规定进行施工，竣工后未组织参与建设的五方进行竣工验收，擅自分割装修高楼层……超出规划批准高度5层。”所谓的钢结构隔断，其实是“开发商擅自将部分楼层高5米以上的楼层进行装修，将一层分成两层对外出售，构成违法建筑。”
记者仔细阅读刘先生与开发商签订的《合作建设商业服务业综合体合同》发现，该地块为集体商业服务业用地，土地所属为南宁市西乡塘区新圩街道新圩村12队。也就是说，这块地其实是一块第三产业用地。
根据《南宁市人民政府关于印发南宁市集体土地征收补偿安置办法的通知》第三十一条规定，“工业用地在符合城乡规划的前提下，可以发展第二、三产业，或以股份、联营等形式设立拥有建设用地使用权的企业。禁止用于商品住宅开发。”第三产业用地项目不得用于商品住宅房地产开发，建成的房产不得销售，不得取得商品房预售许可证和个人房地产证。
土地性质为“第三产业用地”
禁止用于商业住宅开发
既然有这些规定，为何开发商还向购房者承诺办证？
广西瀚天实业发展有限公司客服部副总经理甘泽荣：我们没有跟购房者或者住户说过我们有房产证，从来没有出示过，因为这是我们跟村民合作开发的第三产业房产，可以想象得出来要3000多元，如果硬要拿红本子，那是不可能的。
甘经理作为公司代表否认了办理房产证的承诺，并对与购房者签订的《补充协议》作出了解释。
广西瀚天实业发展有限公司客服部副总经理甘泽荣：关于这个项目我再重复一遍，这个项目是唯一一个有《补充协议》的项目，我们现在要明确一点，我们不是卖的，是跟他合资建的这个房子，从始至终我们都没有说要卖这个东西。
据甘经理介绍，只有刘先生一人有《补充协议》，也没有卖房的记录。事实真的如此吗？走访中，不止刘先生向记者展示了他们与开发商签订的《补充协议》。
律师志愿者唐忠宇：虽然当事人和开发商签订了合作建房合同，但是从合同内容来看，主要的权利义务都是当事人的。他给开发商支付所谓的款，开发商在满足条件的情况下把房子交付给当事人，并办理产权过户登记手续。从整个合同的权利义务来看，这个合同叫合作建房，其实是一份房屋买卖合同。
签订的合同有效吗？
退房时要求退款及赔偿能实现吗？
开发商的说法与刘先生的说法明显不一致。根据律师的解读，既然签订的合作建楼合同本质上是房屋买卖合同，而该房屋属于第三产业用地，那么开发商与刘先生签订的合同是否还有效？刘先生的诉求是否合法合理？相关部门将如何处理违法建筑？
我们之前提到过，根据《南宁市人民政府关于印发南宁市集体土地征收补偿安置办法的通知》的有关规定，第三产业用地上建设的房地产是不能出售的，如果已经发生购买行为，买受人该如何维权呢？
律师志愿者唐忠宇：该第三产业地产项目未取得《预售许可证》，因此我们认为当事人与开发商签订的合同属于无效合同。（同时）开发商的建设内容与《建设工程规划许可证》不符。从法律角度，我们认为超过13层的建筑可能属于违法建设。本案中，未经政府行政部门确认，我们认为当事人无法取得该房产的居住权，或者其居住或行使权利存在很大的法律风险。从整个合同及开发商违法建设的情况看，我们认为当事人要求开发商返还其相应款项有法律依据，开发商应当在当事人要求下尽快返还相应款项。
广西瀚天实业发展有限公司客服部副总经理甘泽荣：如果他愿意直接退钱，我们马上就给他退，但如果他要求额外赔偿，我们就有争议了。（记者：退多少钱？）我们会退和房款一样的钱。
记者发现，广西瀚天实业发展有限公司此前曾与其他项目业主因房屋买卖合同发生纠纷并被告上法庭，原因与乐富园书院项目类似，均为第三产业项目，先签订《合作建设商业服务两用综合楼合同》，后签订《补充协议》，承诺房屋交房5年内向有关部门办理相关产权证。如客户无法办理手续，可选择全额退款。律师提醒大家，购买第三产业用房的行为不受法律保护，如果真想将第三产业用地上建设的房屋用于出租，可以出租，但出租时一定要谨慎。
律师志愿者唐忠宇：我们建议租赁现房隔层钢结构，因为如果预租，尤其是第三产业用地上的房子，对开发商的实力是一个很大的考验。如果提前几十年给开发商支付相应的租金，很难保证开发商在运营过程中承担巨大的风险。如果把这个风险转嫁给承租人或者当事人，风险就很大了。
虽然甘经理承诺刘先生可以退房退款，但违建风险依然存在。记者发现，13至22层每层约有10户，涉及业主众多。一旦发生违建事故，后果不堪设想。随后，记者来到南宁高新区管委会，相关工作人员承诺将协调相关部门，对相关问题作出回应。
南宁高新区管委会工作人员：（管委会）确定了各部门要做什么事情之后，就会有意见、有要求。
《法治前线》专栏将对此持续关注。
住房是民生之大事
希望有关部门加强监管
提醒消费者要擦亮眼睛
警惕“三房”风险
记者/闫文静李科学
