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陈来民，上海君澜律师事务所律师
第一手知识就像春天的种子。你分享得越多，它就会生长得越旺盛。否则，一年后它就会腐烂。
源自经典歌曲《Jump》
前言
2016年2月，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设和管理的若干意见》（中发[2016]6号），提出发展新型建筑方式：大力推广装配式建筑，积极稳妥推广钢结构建筑。
装配式钢结构作为装配式建筑三大结构体系之一，具有抗震性好、建筑质量高、生产简便、施工快捷、绿色环保等优势，但在发达国家，钢结构建筑占比超过40%，而我国占比不足5%。为什么呢？我想大家的答案都是一个字：贵。那么它到底贵多少呢？
笔者通过自身项目案例，与大家分享在征地后方案设计阶段所做的技术经济比较（案例数据为方案设计阶段的估算数据，请注意谨慎引用）。
1. 案件背景
1. 案件概况
• 日期：2017 年
• 城市：长沙
• 土地面积：8030平方米
• 建筑面积：总建筑面积57398平方米（地上43420平方米、地下13978平方米），其中商业9200平方米、办公7660平方米、公寓26560平方米。
• 总建筑面积：43,343平方米
• 建筑高度：商业20米，地上5层
办公楼78米，地上19层
公寓74米，地上21层
两栋楼都有2个地下室
2. 可选解决方案
方案一：预制钢结构
（拟采用元达科建装配式钢结构建筑体系）
方案二：传统混凝土结构
2. 方案对比
本案例从技术和经济两个方面进行了比较分析。
1. 技术比较
与传统混凝土结构相比，装配式钢结构具有建筑质量高、抗震性好、施工快捷、绿色环保等优势。
2. 经济比较
由于国家大力发展该项目，出台了一系列优惠政策远大可建装配式钢结构建筑，因此经济性比较包括两个方面：
未考虑政策优惠前：钢结构每平方米贵1162元/平方米，贵15%。
传统混凝土结构：总造价32923万元，7582元/m2·平方米
预制钢结构：总造价3.797亿元，每平方米8745元
考虑政策优惠后：钢结构每平方米贵905元/m2，贵12%。
传统混凝土结构：32923万元，7582元/m2
预制钢结构：36855万元，每平方米8488元
注：本案所有单边指标均按地上建筑面积计算。
项目内容涵盖了传统商业+办公楼的所有功能。
预制钢结构与传统混凝土结构成本比较条形图
2.1 开发成本比较
装配式钢结构开发成本比传统混凝土结构贵5047万元，单位指标贵1162元/平方米，贵15%。
主要高成本是建筑成本，每单位贵1777元/m2，贵53%。钢结构其他成本全部省掉。
开发成本各成本构成比例如下：
在开发成本的构成中，建筑成本和土地成本约占70%至80%。
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以上计算为方案设计阶段进行的成本估算，具体如下：
①前期费用：包括勘察、设计、审批报建、监理、咨询服务等，参考已竣工项目造价，结合长沙市同类房地产项目及行政事业性收费标准确定。
其中，采用远达钢结构，零起点以上免费提供结构设计，节省设计费约130万元；
②配套工程费用：包括小区高低压配电费用、天然气费用、夜景照明费用、小区道路费用、分布式能源接入费用等。
③建筑安装费：包括建筑工程（含地基基础）、精装修及设备安装、水电、消防、暖通、智能化等费用远大可建装配式钢结构建筑，参考同类型竣工项目数据及相关造价指标，钢结构单位造价指标为4200元/m2。
④开发间接费用：包括建设管理费、样板房、售楼处、前期物业费及其他费用。
⑤营销费用：预制钢结构：暂按300元/m2估算，传统混凝土结构：暂按3分总销售额4亿估算。其中采用元大钢结构，营销中心的建筑及装修、家具、样板房节省约150万元；
⑥财务费用：参考某工程财务费用资料，结合本工程具体情况估算，装配式钢结构施工工期缩短，以一年计算，可节省资金费用约2800万元，管理费用约300万元。
2.2 政策利益分析
根据湘政办[2014]111号文件《湖南省推进住宅产业化实施细则》，该项目通过推行装配式钢结构，可获得优惠政策约1115万元。
同时，公司需要关注并考虑最新的补贴政策，进行综合决策。例如，本项目所在市于2017年12月9日出台了长政办函[2017]177号（2018年1月1日起实施），其中第4.2条明确规定：对实施装配式建筑，且预制化率达到50%及以上的商品房项目，政府给予100元/平方米的补贴。如果项目建成18年后，可获得43420*100=434万元的补贴。
结论
通过以上对比分析可以看出，装配式钢结构比传统混凝土结构具有更好的优势。
目前装配式钢结构造价略高，但考虑到本项目为市中心标志性、示范性装配式钢结构建筑，其性价比较高，工期、人工节省明显，加之国家对装配式建筑的大力推广，装配式钢结构将成为未来住宅行业的发展趋势。
湖南省
伪造的政策文件
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