商品房质量保证期与建设单位质量保修期关系的确定
质量保证期，是指建设单位或承包人对建筑产品承担质量保证责任的最长期限。《建筑法》第六十条规定了建筑企业对地基工程、主体结构的质量保证期。在合理的使用期限内，这两项出现质量问题，建筑企业应当承担责任；超过此期限，建筑企业不承担修缮或赔偿责任。《合同法》第二百八十二条也规定：“建设工程在合理使用期限内，因承包人的原因造成人身伤亡、财产损失的，承包人应当承担损害赔偿责任。”关于质量保证期，《建筑法》第六十二条规定了建筑企业对建设工程的质量保证期。质量保证期，是指建筑企业保证交付的房屋符合国家标准、行业标准，或者符合开发商在房屋质量保证书等资料中承诺的质量标准的期间。在此期限内出现质量问题，建筑企业负责免费修缮。 质量保证期与质量保修期的联系主要体现在二者都是针对商品房的工程质量。二者的区别体现在两个方面：第一，二者涉及的主体不同。商品房质量保证期涉及房地产开发商和买受人两个主体，而建设单位质量保修期涉及建设单位和房地产开发商两个主体。第二，二者的起始时间不同。《建设工程质量管理条例》第四十条第三款规定，建设工程保修期自竣工验收之日起计算，《商品房销售管理条例》第三十三条第一款规定钢结构保修期，保修期自交付之日起计算。 从以上规定可以看出，前者是关于建设单位质量保修期的规定，其起止日期为建设工程竣工验收之日，后者是关于商品房质量保修期的规定，其起止日期为交付之日。实践中对“竣工验收之日”的争议并不大，但对于商品房质量保修期，却涉及到“交付之日”如何确定。由于法律规定模糊，实践中产生了不同的理解：第一种观点认为，“交付之日”是指“建设工程竣工交付之日”；第二种观点认为，“交付之日”应指“开发商将房屋交付给买受人的日期”。
我们同意第二种观点，商品房的保修责任应当从房地产开发商将房屋交付买受人之日起计算，而不是从商品房竣工验收之日起计算。这是因为：从立法初衷来看，《商品房销售管理条例》第三十三条关于“交付”的规定钢结构保修期，是指“商品房交付使用”。此前，原建设部发布实施的《商品房质量保证书及房屋使用说明书制度实施规定》第六条也明确规定：房屋保修期自开发商将竣工验收合格的房屋交付使用人使用之日起计算。从法律角度看，在现房销售中，房地产开发商将房屋交付买受人之日一定会晚于工程竣工验收之日。即使是预售的商品房，商品房交付使用之日也可能晚于工程竣工验收之日。 本案中，如果商品房的质量保修期是从工程竣工验收之日起计算的，则意味着在买受人收到房屋之前，质量保修期就已经开始计算。在质量保修期一定的条件下，买受人实际享受的保修期短于房地产开发商承诺的保修期，这显然不利于买受人合法权益的保护，对买受人十分不公平。正是由于两个质量保修期的起算日期不同，导致实践中商品房的质量保修期与建设单位的质量保修期往往不同步。 《商品房销售管理办法》第三十三条第二款规定：“商品住宅的保修期不得短于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书约定的保修期期限；短于本条例第五十一条规定的最短保修期的，保修期不得短于本条例第五十二条规定的最短保修期。”由此可以得出，当建设单位提供的质量保修期期限长于法定的最短保修期时，商品住宅的质量保修期至少应当与期限相同。因为建设单位的保修义务是对商品住宅质量的法定义务，作为商品住宅的真正所有人，当然应当享有这一权利，房地产开发商不能随意为买受人缩短保修期； 当建设单位提供的质量保修期少于法定最低保修期时，商品住宅的质量保修期至少应当与法定最低保修期相同，因为法定最低保修期是保障买受人合法权益的底线。同时，房地产开发商也不能以建设单位提供的质量保修期已届满为由，拒绝向买受人承担保修责任。事实上，目前，无论是商品住宅的质量保修期，还是建设单位的质量保修期，大多采用法定最低保修期，房地产开发商向买受人承诺的质量保修期晚于建设单位的质量保修期的现象十分常见。因此，建议将此规定纳入上位法，以更好地保护商品住宅终端使用者的合法权益。
