各相关单位：
《广州市既有住宅增设电梯技术规程》在 2016 年 7 月 18 日经由 14 届 212 次市政府常务会议进行了审议并获得通过。如今已将其印发给你们，希望你们能够认真地贯彻执行。在执行的过程中如果遇到问题，你们可以直接向广州市国土资源和规划委员会、广州市质量技术监督局或者广州市公安消防局进行反映。
广州市国土资源和规划委员会
广州市质量技术监督局 广州市公安消防局
2016年9月14日
广州市既有住宅增设电梯技术规程
1 总则
为了规范和指导既有住宅增设电梯的设计工作，同时保障电梯增设工程的质量安全。依据相关的法律、法规以及标准，再结合广州市的实际情况，制定了本规程。
本规程适用于在广州市行政区域内进行的既有住宅增设电梯工程的设计工作。
1.3 既有住宅增设电梯工程设计应当符合本规程的规定。
2 基本规定
增设电梯的设计方案以实用为原则。其建筑面积不计入容积率。不得侵占现有的城市道路空间。不能影响城市规划的实施。要尽量减少对现状绿化的占用。需尽量降低对周边相邻建筑和城市景观的不利影响。应尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅造成导致通风、采光、通行等受到直接影响的严重遮挡。不得增加或变相增加住宅使用空间。具体要求如下：
2.1 严重遮挡的界定。
增设电梯方案的梯井（或连廊）与本交通单元内住宅的窗户正投影净距小于 6 米，可视为严重遮挡；增设电梯方案的梯井（或连廊）与相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）的窗户正投影净距小于 6 米，也可视为严重遮挡，如下图所示。
2.2 必要面积要求。
新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需求为标准。不能以增设电梯为名义增加非交通必要的使用面积。具体规定如下：电梯井的占地尺寸不超过 2.5 米乘 2.5 米；交通连廊的净宽不超过 1.2 米（除与电梯井直接等宽相连的连廊外）；如果电梯井需要占用现状通道，就应保证剩余的通道宽度（可通过改造的方式达成）不小于 1.5 米（仅用于人行和非机动车通行），供机动车通行的宽度不小于 4 米。
2.3 景观美化要求。
增设电梯的建筑设计方案要考虑建筑外立面的景观美化。电梯井道的立面材质和色彩最好能与原有建筑以及周边建筑相协调，也可以选择轻盈且通透的立面材料。交通连廊适宜采用通透的栏杆。增设的部分要考虑立面种植绿化的可能性，这样就能通过立面绿化来美化新建体量的外观效果。
2.4 消防要求。
增设电梯的建筑设计方案需在以下方面满足消防规范要求：与相邻建筑保持消防间距；保证消防通道的畅通以及消防车能够到达；保障人行疏散通道的安全。增设电梯间后的方案若不满足现行消防规范，但若增设电梯方案未使原建筑及周边建筑的消防条件（包含消防间距、消防车可达性、人行疏散通道等要素）被削弱，在报公安机关消防机构取得相关手续后，就可以实施建设。
2.5 应急处置。
为及时处理困梯等突发状况，需在显眼位置设置与轿厢紧急报警装置相连接的声光报警装置以及对讲装置。通往机房或者设备间的通道，在任何情形下都应能安全且方便地被使用，无需经过私人房间，同时要符合救援的要求。通道门的宽度需不小于 0.60 米，高度需不小于 1.80 米，并且不能朝房内开启。机房内可供活动的净高度需不小于 1.80 米。尤其要注意的是，工作区域的净高应不小于 2.00 米。
3 有效期
本规程从印发的那天开始施行，其有效期是 5 年。倘若相关的政策法规依据发生了变化，或者有效期已经届满，就会依据实施的情况，依法进行评估和修订。
公开方式：主动公开
广州市国土资源和规划委员会办公室于 2016 年 9 月 27 日进行了印发工作
广州市既有住宅增设电梯办法
为适应社会经济发展，以完善既有住宅的使用功能，提升宜居水平。依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省特种设备安全条例》以及《广东省电梯使用安全条例》等相关法律、法规和本省有关既有住宅增设电梯的规定，再结合本市的实际情况，从而制定了本办法。
本市行政区域内既有住宅增设电梯的建设和管理适用第二条本办法。
本办法所称的既有住宅，指的是具备合法的权属证明或者经过合法报批手续的住宅。这些住宅已经建成并且投入使用，同时是 4 层以及 4 层以上的多业主住宅，并且没有电梯。
第三条，国土规划行政管理部门按照其职能做好既有住宅增设电梯的审批和管理工作；住房城乡建设行政管理部门按照其职能做好既有住宅增设电梯的审批和管理工作；公安消防行政管理部门按照其职能做好既有住宅增设电梯的审批和管理工作；质量监督行政管理部门按照其职能做好既有住宅增设电梯的审批和管理工作。
镇政府应当加强辖区内既有住宅增设电梯工作的协调。
第四条既有住宅增设电梯应当经过业主协商。
成立了业主委员会的，业主委员会需要在协商过程中发挥牵头组织的作用。
业主委员会应当对既有住宅增设电梯工作予以指导。
增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。
前款所指的面积的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释执行，前款所指的业主人数的计算方式按照最高人民法院的相关规定执行。
分单元增设电梯如果不影响本幢其他单元房屋结构安全，那么本条第一款所指的总面积和总人数就按照增设电梯单元的房屋进行独立计算。
第六条既有住宅增设电梯需要符合规划方面的规定，也需要符合土地方面的规定，还需要符合建设方面的规定，同时要符合环境保护方面的规定以及消防管理方面的规定等法律、法规。并且要遵守本市既有住宅增设电梯技术规程的要求。
本市既有住宅增设电梯的技术规程是由市国土规划行政管理部门来进行编制的。同时，市质量监督行政管理部门也参与到了编制工作中。并且，市公安消防行政管理部门也一同参与了编制。
4. 业主使用电梯的相关规定。
（一）确定电梯使用管理者。
（二）增设电梯工程费用的预算及其筹集方案。
（三）电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案。
与不同意增设电梯的业主进行协商，同时要为利益受损业主筹集补偿资金的方案。
（五）法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。
第八条既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下方式筹集：
根据所在楼层等相关因素，业主需要按照一定的分摊比例共同出资，而这个分摊比例是由共同出资的业主进行协商约定的。
（二）属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金。
能够申请使用房屋所有权人名下的住房公积金和专项维修资金。
原产权单位出资，或者原房改售房单位出资（其中不包括财政拨款的预算单位）。
（五）社会投资等其他合法资金来源。
由业主按照前款第（一）项协商约定分摊比例共同出资来增设电梯，同意增设电梯的业主需要就各自的出资额以及维护和养护的分摊等事宜达成书面协议。业主可以参考以下分摊比例来约定出资、维护和养护费用的分摊。以第三层作为参数 1，第二层是 0.5，第一层为 0。从第四层起，每增加一个楼层就提高 0.1 个系数，也就是第四层为 1.1，第五层为 1.2，第六层为 1.3 等，以此类推得出出资比例。同一楼层各户的出资比例能够按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例来确定。
第九条既有住宅增设电梯的申请按照下列方式提出：
业主可以提出申请，业主代表也可以提出申请。业主委员会也可以提出申请。若申请的业主人数超过 5 人，就应当推选不超过 5 名业主作为代表。
业主能够委托原房地产开发企业来提出申请；业主能够委托物业服务企业来提出申请；业主能够委托电梯生产安装企业来提出申请；业主能够委托增设电梯咨询服务机构等来提出申请。
增设电梯的住宅若属于房改房，那么业主能够委托原房改售房单位来提出申请；倘若原房改售房单位已经处于关闭、破产或者撤销的状态，并且其住房维修基金已经转交到其上级主管部门进行管理，这种情况下也可以委托上级主管部门去申请办理。
增设电梯的业主应当作为建设单位承担法律、法规规定的义务。
第十条既有住宅增设电梯时，需要向国土规划行政管理部门申请办理建设工程规划许可证。不过，若原批准图纸上已经明确标识预留了电梯井，那就除外。
既有住宅增设电梯项目无需办理规划选址相关手续，无需办理建设用地规划许可相关手续，也无需办理供地审批手续。
国土规划行政管理部门要核查既有住宅增设电梯的用地信息。如果用地超出了权属范围，就应当要求增设电梯的申请人取得相关土地使用权人的书面同意意见。
3. 办理过程需遵循相关规定和步骤。
（一）申请人按照本办法的规定提交申请资料。
（二）国土规划行政管理部门审查建筑设计方案。
（三）国土规划行政管理部门按照本办法的规定组织批前公示。
批前公示结束之后，国土规划行政管理部门依照法律来核发增设电梯的建设工程规划许可证。
申请人应当在建设工程规划许可证的有效期内动工建设。
国土规划行政管理部门需为既有住宅申请增设电梯的事宜提供审批方面的咨询服务。
第十二条申请既有住宅增设电梯的建设工程规划许可证时，需要提交以下资料：
（一）申请书及立案申请表。
申请人的身份证明文件方面：若申请人是单位，就应当提交《中华人民共和国组织机构代码证》或者其他具有效力的证明文件；倘若申请人是业主，就应当提交业主的身份证明；要是接受委托代为提出申请的话，还得提交代理人的身份证明文件以及授权委托书。
建筑设计方案图纸需由具有相应资质的建筑设计单位出具，且一式两份。其中包含绘制在 1/500 现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图以及剖面图。
建筑设计单位出具了结构安全方面的说明，同时也出具了满足消防设计规范的说明。
该幢（单元）建筑物总面积 2/3 以上的业主且总人数 2/3 以上的业主同意增设电梯的书面文件，以及同意所送审的建筑设计方案的书面意见，同时附有同意增设电梯业主的不动产权属证书或者登记证明复印件。
（六）申请人与相关业主进行协商的书面材料。
（七）其他法定资料。
前款第（六）项规定的资料，需由居民委员会等第三方进行现场见证，或者由原房改售房单位等第三方进行现场见证，亦或是由律师事务所等第三方进行现场见证钢结构电梯井道设计，还可以由公证机构等第三方进行公证，并由这些第三方出具见证意见或者公证证明。
申请人接受审批咨询服务时，所需提交的资料是由国土规划行政管理部门依照本办法来确定的。
国土规划行政管理部门按本办法规定组织批前公示时，需在拟增设电梯的工程现场显著位置（包含所在物业管理区域以及本幢、本单元主要出入口）和国土规划行政管理部门网站同时开展。公示期不得少于 20 日，公示内容包含专有部分占该幢（单元）建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意增设电梯的书面文件，以及他们同意所送审的建筑设计方案的书面意见等。
国土规划行政管理部门在办理增设电梯咨询服务时，能够组织开展批前公示，并且依据相关法律、法规规定举行听证。组织开展批前公示或者听证所花费的时间，不会被算入规划审批或者提供审批咨询服务的时限当中。
在第十四条批前公示期间，若对增设电梯事项存在异议钢结构电梯井道设计，业主需自行进行协商。倘若业主经过协商后仍无法达成一致意见，那么他们可以请求居民委员会、原房改售房单位、业主委员会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织来协助协商或者进行调解，并且由组织协商或者调解的第三方出具协商情况说明或者调解意见。
在第十五条批前公示期间，若业主提出增设电梯会直接影响通风、采光或者通行，那么国土规划行政管理部门需要进行现场勘察；倘若建筑设计违反了通风、采光或者通行的相关技术标准与规范，就应当要求申请人取得受影响业主的书面同意意见或者修改建筑设计方案，不过申请人已经与相关受影响业主达成协议的情况除外。
第十六条国土规划行政管理部门收到既有住宅增设电梯的申请资料后，对于那些涉及住房城乡建设部门职责的事项、涉及公安消防部门职责的事项以及涉及质量监督部门职责的事项，应当去征求相关部门的意见。并且，有关部门需要在 5 个工作日内反馈意见。同时，各个部门的办理时限被纳入政务监察系统进行全过程的监管。
国土规划行政管理部门需结合多方面情况对增设电梯申请进行审查。一是申请资料，二是批前公示，三是部门意见，四是业主所在居民委员会的反馈情况，五是原房改售房单位的反馈情况，六是业主委员会的反馈情况，七是增设电梯咨询服务机构等第三方反馈的协商或者调解情况。依据相关技术标准与规范以及本办法的规定进行审查，若符合本办法规定和本市既有住宅增设电梯技术规程，就依法核发建设工程规划许可证，并且将建设工程规划许可情况告知属地镇政府或者街道办事处，让属地镇政府或者街道办事处将其纳入网格化管理。
第十七条既有住宅增设电梯建设工程，需按照法律、法规的规定，由具备相应资质的单位来进行施工图的设计以及审查工作，同时进行施工以及监理工作。
符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的情况下，施工前申请人要到区住房城乡建设行政管理部门办理质量安全监督登记手续，并且申请领取建筑工程施工许可证；若不需要办理建筑工程施工许可证，申请人则应当到属地镇政府或者街道办事处办理开工建设信息录入管理手续。
市质量监督行政管理部门需提供有资质的既有住宅增设电梯制造、安装、改造、修理单位名单等相关信息，并且将这些信息统一向社会进行公布，以便群众能够自主进行选择。同时，区市场监管行政管理部门应当加大对既有住宅增设电梯制造、安装、改造、修理单位的监督管理力度。
电梯安装之前，施工单位需要前往区市场监管行政管理部门办理施工告知的相关手续。
特种设备检验机构需依据安全技术规范的要求来对电梯安装过程实施监督检验。
第二十条 既有住宅增设电梯所在区的质量监督行政管理部门要加强对建设工程质量安全的监督管理。
国土规划行政管理部门需将已获批准并核发建设工程规划许可证的既有住宅增设电梯项目的信息，与住房城乡建设行政管理部门以及质量监督行政管理部门进行共享。
第二十一条针对已经获得建设工程规划许可且依法办理了有关施工手续的既有住宅增设电梯建设工程，相关业主需要提供必要的施工便利，不能对施工进行阻挠和破坏。
对于那些阻挠施工或者破坏施工等属于违反治安管理秩序的行为，公安机关会依据《中华人民共和国治安管理处罚法》的相关规定来进行处理。
既有住宅增设电梯建设工程竣工之后，申请人需要前往国土规划行政管理部门办理建设工程规划验收的相关手续。
办理建设工程规划验收手续需要的资料，是按照国土规划行政管理部门依法进行公布的标准来执行的。
第二十三条 既有住宅增设电梯建设工程规划验收合格后，申请人需依照法律、法规规定组织竣工验收。竣工验收合格后，增设的电梯才可交付使用。同时，申请人要向市城建档案馆移交建设档案。
依据《建设工程质量管理条例》的相关规定，若存在需要办理竣工验收备案的情况，那么申请人就应当前往区住房城乡建设行政管理部门去办理竣工验收备案这一事宜。
受委托的其他单位为电梯使用管理者。
增设电梯的业主如果没有委托他人，就应当依据本办法第七条第（一）项的规定进行协商并约定其中 1 个业主作为使用管理者，而其他业主则要承担连带的安全管理责任。
增设电梯的业主若发生了变更，那么变更后的业主需要依照增设电梯相关书面协议的约定来承担原业主的管理责任。不过，如果变更后的业主与其他增设电梯业主重新约定了维护、养护分摊等电梯管理责任的情况除外。
电梯使用管理者有义务履行特种设备法律法规规定的电梯使用单位的义务，并且要依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。
电梯使用管理者需在电梯投入使用之前，前往区特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记。
电梯的定期检验周期是 1 年。电梯使用管理者需要在安全检验合格有效期届满之前的 1 个月，向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。
电梯使用管理者需委托具备相应资质的电梯维修保养单位来开展电梯的日常维护保养工作。
业主认为增设电梯侵犯了其所有权和相邻权等民事权益，进而提出补偿等要求，这种情况下，由业主之间进行协商来解决。
属地镇政府或者街道办事处的人民调解委员会会依照法定职权和程序，应业主的请求来组织调解。相关行政管理部门也会这样做。通过调解，促使相关业主在平等协商的基础上，自愿达成调解协议。
业主之间协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。
违反本办法规定而擅自增设电梯的情况，会依照查处违法建设的相关法律、法规来进行处理。
第二十八条规定，若违反本办法第十七条第二款，未依法办理质量安全监督登记手续且未申请领取建筑工程施工许可证，那么就由区住房城乡建设行政管理部门依照《建筑工程施工许可管理办法》的规定进行处理；倘若不需要办理建筑工程施工许可证但却未办理开工建设信息录入管理手续，就由区城市管理部门责令限期改正；如果逾期仍不改正，区城市管理部门会按照本市信用信息管理规定，将施工单位的违规行为列入失信记录。
第二十九条规定，若违反本办法第二十三条，存在未组织竣工验收或者验收不合格就擅自交付使用的情况，那么将由区住房城乡建设行政管理部门依据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定进行依法处理；同时，若未在工程竣工验收后的 6 个月内，向国土规划行政管理部门报送有关竣工验收资料，就会由区国土规划行政管理部门依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十七条的规定进行依法处理。
行政机关及其工作人员若违反本办法，存在以下情形之一时，本级人民政府、上级行政机关或者监察机关会责令其改正；倘若情节较为严重，那么对于直接负责的主管人员以及其他直接责任人员，将会依法给予行政处分。
（一）对不符合法定条件的申请人准予许可的。
对于符合法定条件的申请人，存在不予许可的情况，或者在法定期限内未作出准予许可的决定。
（三）对符合法定条件的申请不予受理的。
本办法自印发之日开始施行，其有效期为 5 年。若有关政策法规依据发生变化或者有效期届满，会依据实施情况依法进行评估修订。
广州市人民政府办公厅秘书处 2016年8月17日印发
