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阳光城菁悦公馆
昨天去看了太湖的一个改善项目，阳光城景悦府，这个项目是现房别墅，优点和缺点都非常明显，我们来看看吧。
项目位于东南五环，属于通州太湖，但目前已划入亦庄地区。从地图上看，项目处于CBD商圈、亦庄新城和城市副中心的交汇处，该位置仍有较大潜力。
离国贸很近，地铁6站路程，开车20-30分钟。
距离正在建设中的地铁17号线北神树站仅600米，十分近，17号线是贯穿北京南北的交通大动脉，不仅经过国贸，还经过三里屯、望京、未来科技城等重要商圈，出行十分便捷。
项目信息
融创景悦府，一个历时多年打磨的别墅项目，致力于给购房者带来全新的居住体验。
小区分为两个区域，西区为自住商品房，东区是我们目前在售的别墅区，但两个区域是分开的，东区共8栋楼，4-9层高低密度别墅，建筑面积约200-380㎡低密度复式及90-120㎡别墅品质洋房，容积率1.1，绿化率30%，夹层率约76%，复式率约93%，2021年9月30日交房毛坯房
【预计总价】
1号楼、2号楼：105平米复式约570万（已售完）、115平米约600万（已售完）、121平米约732万、小下层1100万-1350万、小上层1150万-1250万（有意者加微信BJxiaofangzi926）
其余楼盘均为大复式：上层复式预计售价1400-1550万，下层复式预计售价1600-1700万。
【首付】首套40%，第二套80%
层高：一层3.3米、二层3米、地下一层3.15米、地下二层3.6米、夹层3米
【容积率】1.1
【绿化率】30%
[房价] 复式约76%，复式约93%
【梯户比】错层2户1梯，叠层私家电梯入口，错层北入口，上中层北入口，低层北入口或低层南入口
【花园】复式无花园，叠层花园18-120平米
【阳台及露台】7-8号有露台无阳台，露台约2平米
【发货时间】2021.9.30
【交房标准】毛坯
【供暖方式】地暖、集中供暖
【产权期限】70年
【物业】阳光城物业（自有物业）
【物业费】9.6元/平方米、6.4元/平方米、3.2元/平方米（仓库）
【车位配比】阁楼1:1、复式1:2（人车分流）
【总栋数】8栋，4-9层
公寓类型
【项目平面图】
[7至8]房产面积约121平米北京大兴区钢结构阁楼搭建，实际面积约153平米，一楼客厅朝南，无卧室，二楼3间卧室，2间南卧室和1间北卧室
【小低层】
【静舒-大下地】
【龙树-小夏地】
【菁轩-高层】
【龙树-小上层】
建筑风格及样板房
项目建筑风格秉承中国传统风格，与故宫太和殿采用相同的重檐歇山式建筑。
其叠层产品采用经典三段式设计，融入当代东方美学，并点缀以中国传统吉祥图案，更添灵动美感，经典的葡式米黄石锻造，使建筑立面沉稳雄伟，历久弥新。
渲染
山水园林以“主轴、两园、纵横街巷”布局，三重门式布局，营造现代中式宫殿园林风格。
区别于传统别墅区，景悦公馆专门打造了中央公共景观，为住户提供更多的社交及生活空间。
* 六层雅致庭院景观，使景观内涵融入庭院。满丘山房内，一松三影，精巧的回廊与阳光草坪相得益彰。
* 东方古典客厅与浓郁的古典园林景观，让传统与现代完美融合。
示意图
沙盘实拍
北京作为全球瞩目的“中国名片”，始终受到传统文化的滋养，在新时代，如何以“国际视野”聚焦“东方建筑艺术”，是阳光城景悦公馆不变的目标与追求。
阳光城景悦公馆与SupremeTea的跨界合作，是传统与时尚的创意融合，正如以中国文化元素为基础，集腔调、时尚、格调于一体的新中式建筑——阳光城景悦公馆，传统风格与现代元素的激情碰撞，打造出格调高雅、简约大气的新中式空间。
来看看样板房吧，先看楼上，有3层，4层，-3层，楼上还有个小花园，在北边，喜欢花园但嫌一楼太低的话可以看看，这间叠起来。
朝南的大客厅，横厅设计，颇为宽阔，层高3米，有私人电梯入口。
但电梯只能到达上层建筑的一层，也就是3楼，要到4楼以上就需要走楼梯，所以老人房最好在3楼，朝南，紧邻客厅。
朝北的U形厨房。
样板房上层南面景观。小区绿化尚未完成，出于安全考虑，上层也有楼梯，位于房屋北侧，如图所示。
主卧套房设计了四个独立房间，浴缸是必须的，但是个人觉得空间浪费太多了。
主卧的更衣室有朝南的窗户，这是一个优势。
四楼有一个室外露台，朝北，夏天有这样的地方真是舒服啊。
注意，这里有玄机。正常交房时，朝南客厅外面其实还有一小条空地，是房子外面的，开发商不能围起来送给业主，那样就算是偷占面积了，不符合规定。但实际上有些业主已经把生意往外拓展了，如图所示。不好意思，细节太多，请私信我。
从露台回来后我们继续上楼，没错，楼上还带阁楼，阁楼挺高的，窗户都是开着的，还是挺贴心的。
为孩子们打造一个空间绝对没有问题，至少我进去的时候没有感到压抑，有兴趣的可以亲自去体验一下。
转眼间，我们从阁楼来到了-3楼，这里也是楼上的一部分，有电梯。-3楼也是地下停车场，可以直接回家。空间很大，有保洁室和储藏室。天花板高3.4米，但是因为没有照明，所以必须开灯。
接下来说说下层，朝南有小花园，因为中间单位和边单位有差别，花园面积预计在18-120平米之间，面积越大越贵，不过合规方面，发展商也不会保证一定能拿到多少？没办法，都是这样，这是监管要求，发展商说清楚才是良心。
下层立面是这样的，一层层高3.3米，不用担心采光问题，低密度的小区，楼与楼之间的距离自然到位。
下层一层和上层一层其实没太大区别，只是下层一层可以直接通向花园。
大明围以南
下层也是一共4层，除了1楼和2楼外，还有-1楼和-2楼，可直接乘电梯抵达。
负 1 楼的采光井还可以，但是这是在灯关闭的情况下。
这是从 -1 楼到 -2 楼的景观，天花板很高。
有兴趣的可以过来体验一下真实房子的感觉。
周边设施
项目区域交通优势突出，形成三横三纵的立体交通网络。北京境内有8条国道，本区域占据其中3条，分别是项目北侧的京津高速、京哈高速，京沪高速及3条高速公路可便捷到达市区各个区域。纵向交通为项目西侧的五环路、东侧的通马路、六环路，通过这些高速公路可便捷到达各个区域。值得一提的是，目前通马路正在进行拓宽改造，拆迁面积891亩，道路设计起于京哈高速北侧约890m处与已建成的城市主干道段相接，南至京津高速东石村立交，与南侧已建成的城市主干道段相接，道路线路长度6km。投资20.01亿，将拓宽至双向10车道标准，和长安街一样也是双向10车道标准，主干道标准相当于广渠路，这无疑提升了通州的高速公路等级。除了自驾，还可以选择乘坐在此项目南侧在建的地铁17号线轨道交通，17号线北起昌平未来科技城站，南止亦庄站南站，全长49.7公里，共设21个车站，横跨昌平区、朝阳区、东城区、通州区4个行政区，是目前贯穿北京南北的最长线路，全程只需56分钟，为特快列车，可方便换乘10余条换乘线路。 ，到达望京商圈、国贸商圈、十里河商圈、亦庄商圈。预计2022年底全线通车，2021年底南半部开通，届时将与10号线十里河站接轨。距离我们项目最近的车站是北神树站，直线距离600米，距离十里河3站，距离永安里国贸商圈6站，15分钟生活圈，可以说是CBD的后花园，这个区域将超越望京、东坝等区域。
项目配套设施；
商业配套：5公里内有两大商业广场——城厢世纪广场、亦庄创意生活广场，亦庄创意生活广场内的沃尔玛山姆会员商店可满足您高品质批量购物需求，此外还有华联商厦、大族时尚购物中心等，可满足您娱乐、餐饮、购物一站式需求。同时距离国贸商圈约12公里，可轻松到达SKP国贸商城，满足更高端的购物需求。
教育：项目东侧有两所公立幼儿园，步行可达，分别为泰和诗菁园英才幼儿园和润丰领尚乔瑞国际幼儿园，国际幼儿园每年收费约6万元。项目南北两侧还有两所公立幼儿园。国际学校：耀华国际学校芳草地国际学校打造双轨国际教育体系，提供幼儿园、小学、初中、高中全日制课程，让学生不出国门就能感受国际教育氛围。（耀华湾小学）为我们的划区学校，而项目南侧空置土地规划为教育用途，未来将引入教育资源。
医疗：同仁医院（三级甲等）已将总部迁至亦庄，医院权威的眼科和通州区第三医院（总医院）均能满足正常医疗条件。另外，儿童医院已确定落户太湖，与本项目直线距离，仅6公里外的首都医科大学附属北京儿童医院是一所集医疗、科研、教学、保健为一体的三级综合性儿科医院，选址此地将提升亦庄新城的医疗水平。
从区域图上我们可以看到本项目周边有数个大型公园环绕，环境十分优雅。向西1公里处有梧桐公园，梧桐公园是以凤凰为原型，以梧桐为树种而建的公园。向西2.2公里处有太湖湿地公园-东势公园，湿地公园将大大增加周边空气湿度和负氧离子含量，比市区高出近百倍，降低空气温度和PM2.5值。另外，本项目北侧有北滘公园、海棠公园等，您可以在怡人的环境中与家人共享美好时光。
未来升值
北京副中心：2012年正式提出将通州打造成为北京副中心，2018年正式运行，建设市级行政中心，打造一带一轴、多组团的空间结构，建立北京中心城区与通州副中心区位区分明确、城市治理高效的新格局，1万亿元打造整个副中心基础设施，投资规模全国最大，拥有国际化现代商务区（未来规模将超过国贸CBD的2-3倍）和行政办公区、环球影城度假区、宋庄艺术区、太湖戏曲文化小镇等，推动整个创新发展。通州已经不再是传统的通州，而是北京乃至全国走向世界的一张名片。
此外，通州还将迎来另一巨头（环球影城）
环球影城占地面积400公顷，钢结构已基本完工，预计2021年5月开业，开业后将是全球第五、亚洲第三、中国第一的环球影城，超越美国和日本，成为全球最大的环球影城，包括水世界、好莱坞、变形金刚、哈利波特等七大主题乐园。这些项目将为该地区带来巨大的人口红利和经济效益，预计每年游客量在3000万人次左右，提供10多万个就业岗位，也将带动周边租房、房价上涨，比如2016年上海迪士尼乐园开业后，周边10公里范围内的租房价格、娱乐、餐饮等均出现了2-3倍的增幅，所以这一区域未来将是一个潜力无限的区域。
该项目也靠近亦庄新城；
亦庄是北京唯一一个同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区，也是北京东部发展的重要节点和重点开发的新城之一。总体规划（2017—2035年）提到以三城一区为主平台，一区即经济技术开发区。亦庄于1992年开始建设，经过25年的发展，面积由3.8平方公里拓展到225平方公里，用全市0.35%的土地，贡献了全市18%的工业总产值。亦庄行政区划独立，全部按照国际化新城标准建设，目前已形成路东区高新技术产业园区、河东商务区、河西居住区三大区块。截至2019年底，已集聚全球40多个国家，区域内2.6万多家企业，投资超过1000亿美元北京大兴区钢结构阁楼搭建，其中包括京东、小米、华为、拜耳制药、可口可乐等100多家世界500强企业，形成了产业集群的良好态势，将建设成为世界级产业综合新城，围绕科技创新打造。500强企业带来的税收和经济拉动是北京其他任何一个区域都无法比拟的，以科技健康医疗、机器人、装备制造四大主导产业为目标，引领创新前沿。到2020年，亦庄将形成6个千亿级产业集群、15家百亿级企业，亦庄也是北京唯一实现5G全覆盖、无人驾驶汽车、无人快递的地区，亦庄新城正在崛起。北京三大新城是顺义、通州、亦庄，顺义、通州已建区，亦庄独立，分区划片已成必然趋势！
由于亦庄路东片区规划及土地储备已接近饱和，而太湖土地储备占通州的50%，规划建设用地充足，亦庄路东片区与太湖紧密相连，今年6月，太湖被纳入亦庄经济开发区管理范围，亦庄新城正式东扩，扩建后的亦庄新城225平方公里中94平方公里为太湖区域。大量高科技企业的入驻给该区域带来极大利好，就业和购房租房需求源源不断，高学历高薪的人才加上名企，对房产的购买力极强，同时各类利好政策吸引了各大品牌开发商入驻该区域：融创、绿城、万科、招商引资让这一区域成为北京最火热的区域之一。亦庄也将成为产城融合、宜居宜业的综合性新城。
项目的缺点
首先，这个项目需要通州购房资质，而北京一般的5年社保肯定是不够的。
此外，周边开发相对较晚，成熟度较低，商业配套不成熟，3公里内无公立小学，小区周边生活、商业配套较为单一，周边环境较差，残破厂房较多，路段整体更新也尚需时日。
项目西北为东村综合处理厂。
前几年有附近居民抱怨，这里偶尔会有异味，近几年随着附近小区的入住和管控的完善，这个问题应该已经得到解决。
而且，该处理厂是北京首家餐厨垃圾无害化、资源化处理厂，也是全球首个根据不同垃圾特性，采用干湿厌氧消化相结合的工厂，目前已有数十家工厂在推进中。
不过，尽管有不足，但这个距离国贸仅6站路程的铁路旁低密度社区的核心竞争力还是很强的，而且从环线位置来看，未来也具有价值。
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