普陀区三元路168号曹杨园，是一个由两栋8层高层组成的微型社区，到底有多小？小区停车位只有42个，不得不修建一个立体机械车库，解决居民停车问题。
然而，正是这个立体机械车库
如今它已经成为社区的安全隐患。
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2006年，卢女士一家搬进曹杨园。她记得，当时只有二三十户人家有车，没人愿意把车停在立体车库里。15年后，社区不得不在公共道路上开辟临时停车位，缓解停车矛盾，甚至还动用了消防通道。但立体车库至今仍未使用，因为早已年久失修，无人维护。钢结构主梁上的铁锈如纸一样剥落。
吕女士十分担心车库越修越差，有可能直接倒塌压垮房屋和车辆。她希望拆除，彻底消除隐患。“不拆除，我们居民都睡不着觉！”她多次向12345市民服务热线反映，但从3月份至今毫无进展。为此，解放日报上观新闻记者亲临现场，调查原因。
△曹杨园立体停车场。
车库的主梁已经生锈，几乎废弃了。
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“从来没用过，一次都没有！”听到记者对立体停车库的了解立体车库钢结构，保安摇了摇头。该社区立体停车库为四层钢结构，占地面积约400平方米。上午10点，车库底层8个车位已被占用，其中4个车位配备充电桩。上面三层空无一人，车库周边道路上挤满了10辆私家车。
仔细一看，钢结构生锈的程度才清楚，不少主梁、槽钢上都覆盖着厚厚的锈迹，下面的混凝土基础也出现裂缝。立体停车库2至4层两侧外立面均为彩钢板，边缘已经腐烂，露出海绵夹层。两侧彩钢板之间没有遮挡，经受风雨侵蚀后锈蚀更加严重。牵引绳、轴承呈红褐色。部分车位的停车钢板也出现凹陷、开裂。“车库里的升降装置已经不用了，电路也断了，两根铁柱子都烂了，看不见的地方可能也烂了，应该拆掉。”该保安抱怨道。
△车库主梁下混凝土基础出现裂缝。
△立体车库的许多主梁、槽钢、支座等都覆盖着厚厚的锈迹。
记者走到一旁看到，立体停车库一侧紧邻物业管理室，正面与陆女士居住的楼房相邻，距离仅有10米。她告诉记者，靠近车库的一侧是她家的阳台和客厅，她担心车库主梁如果倒塌向前掉落，会砸到一二楼，势必造成人身和财产损失。
△车库损坏情况愈发严重，可能倒塌直接砸中房屋和车辆。
保安记得，上世纪90年代，小区原本是电梯厂的车间，后来被拆除开发成住宅区，小区里的电梯也是电梯厂建的。电梯厂两年前整体搬走了，建立体停车库的想法和电梯厂有很大关系。
为何立体停车场一直未投入使用？
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“这关系到居民的安全，我们也想尽快消除这个安全隐患。”曹杨园所属的车站新村小区书记告诉记者，每年都有居民反映立体停车库存在安全隐患。
他曾向第一物业询问立体车库钢结构，得知开发商在原计划中设计了立体停车库，可以多容纳近40辆车，满足政策要求的车位配比。开发商离开前，他没有就车库问题与第一物业办理过户手续，而是干脆交给他们出租。“但真正用起来，感觉效果不太好，不太实用，进出速度慢，需要持证人员操作维护；收费方式也和普通停车位不一样，最后只好放弃了。”
超腾物业如今已是第四届。相关负责人告诉记者，2016年他们接手时，曾向业主委员会询问立体停车库的情况，被告知设备报废，不能用。当时他们考虑动用维修资金进行修复重新开放，“但要花几十万元，业主不同意。”2018年，小区业主委员会因各种原因解散，此后一直处于空缺状态，立体停车库重新开放也搁置了。
△车库内的升降装置已无法使用，水管放错位置，电路被切断。
曹杨园共有109户居民，没有地下机动车车库，地面空间只能容纳40辆车左右，车位配比为0.37。随着停车日益紧张，破旧的立体车库底层的8个车位也被社区业主占用，停车费按照其他非固定停车位150元/月的标准收取。此前，为了缓解停车难，街道、居委会向交警部门申请了20个路边临时停车位给社区业主使用，停车资源没有办法增加。
车库投资者：没有投资，但想获得回报
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有业主认为立体车库就像“鸡肋”，重新开放不划算，有没有用处又不知道，拆除更实际。也有业主认为，以后车位矛盾会更加紧张，如果立体车库修缮保养得当，以后还是可以用的。但业主有权力决定拆除还是启用车库吗？
“这是私人房产，拆了之后有人找你赔偿怎么办？”超腾物业相关负责人提到，该立体停车库其实是由三个与开发商关系密切的自然人共同出资建设的，虽然没有房产证，但有规划许可证和竣工验收合格证。根据《民法典》第275条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，由当事人以买卖、赠与或者出租的方式约定。”由于没有与物业公司签订正式的交接协议，这意味着实际所有权仍在投资人手中。
但正是由于三位投资人没有对立体停车库进行维护，导致车库成为了安全隐患。4月8日，记者联系到主要投资人王某所在的公司中宝圣达集团有限公司。负责人李女士代表王某回应称，愿意配合小区业主完成立体停车库的处置，减少安全隐患，但希望社区能提供具体的启用或拆除方案供业主选择。如果社区决定启用，他们会和物业分享停车收益；但因为不看好立体停车库未来的收益，所以不会考虑投入修缮所需的资金，居民只能自己想办法用维修资金。如果要拆除，费用也得由居民承担。“我们希望得到一定的补偿，具体数额可以协商。”
共有产权的非业主不得使用维修资金
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按照市场收费标准，拆除该小区立体车库的费用预估在十几万元，重新启动车库的费用约在几十万元。那么社区是否有可能动用维修基金来承担上述费用呢？
浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会主任孙野告诉记者，目前资料显示，立体停车库所有权仍属于投资方，并非由小区全体业主共有。根据《上海市商品房专项维修资金管理办法》第十三条规定，专项维修资金应当专门用于住宅楼共用部位、共用设备及物业管理区域的维修更新。因此，维修资金不能用于立体停车库的重启和修缮。尤其需要注意的是，如果投资方不愿意转让车库所有权，而只是转让使用权和管理权，小区业主大会仍然无权决定车库的拆除或启用，只能与投资方协商解决。
她建议，如果居民认为车库存在严重安全隐患，而投资方拒绝履行维护义务，可以提起民事诉讼，要求拆除扰民设施、消除危险。法院将委托第三方评估机构进行评估，如果评估结果属实，将强制拆除。败诉方将承担诉讼、评估和拆除费用。
今年2月3日，真如街道公安所、房管所、真如派出所约谈了小区物业管理人员，要求物业张贴安全告示、加强巡查，物业对仍停在车库的车主进行风险提示。截至目前，真如街道已与多个部门召开了7次协调会。街道司法所建议，居民可以先找第三方检测机构提供存在严重安全隐患的证据，政府部门也会依据相关法律法规协助居民开展执法行动。
