12月1日，阿里巴巴拍卖了位于山西省太原市的“希尔顿酒店”，该酒店共37层，起拍价逾5.53亿元。
二三线城市很多五星级酒店都烂尾了
上述阿里巴巴拍卖上的拍卖信息显示，被拍卖的希尔顿酒店业主、建设单位及土地使用人均为山西金豪国际酒店有限公司。该地块共计37层，按五星级酒店标准规划，共有客房236间，分为普通标间、普通套房、商务标间、商务套房、复式套房（大套房）。
此次拍卖依据的是山西省高级人民法院执行令（2015）晋执字第22-2号。界面新闻记者在执行令中看到，此次拍卖的原因是该酒店开发商资金链断裂，无法正常支付工程款。
太原希尔顿酒店2006年开工，被誉为“山西省首家五星级国际商务酒店”，由希尔顿酒店管理公司与山西金豪国际酒店有限公司联合开发，原定于2011年正式开业，但随后经历了两次停工。
根据评估报告，评估时点该大厦建设已基本完成：主体工程已封顶，地下室、裙房、塔楼结构工程已完工，二次墙体砌筑基本完成，钢结构防火涂装基本完成，空调、排水、消防、强弱电布线已全部完成。
除太原外，公开信息显示，近年来，山西太原、贵州贵阳、安徽安庆、浙江诸暨、浙江阜阳、湖北宜昌、广西桂林等地计划兴建的希尔顿酒店均已停建或烂尾。
业内人士告诉界面新闻记者，这种烂尾楼现象在房地产市场低迷时会大量出现。
他表示，高星级豪华酒店的投资模式与中低端酒店不同桂林钢结构防火涂料，后者以酒店本身的入住率和经济效益为主导。而对于五星级酒店的开发商来说，开一家五星级酒店并不是靠酒店本身赚钱，而是靠豪华酒店带动周边房价上涨，从周边的房地产等配套中获利，才会考虑酒店本身的盈利能力：“一般都是先找国外大品牌把房价抬高，等周边的房地产开发起来后，才发现酒店亏损，才换管理公司。”
所以，酒店烂尾和酒店退市有着本质的区别。酒店烂尾是因为酒店所在城市的房地产市场出现下滑趋势，开发商无法从中获利而选择放弃，与酒店品牌无关。而酒店退市、中止合作运营则与酒店管理公司的管理能力有关。
高星级酒店扩张背后的矛盾
近年来，国际高端酒店集团纷纷加速在中国布局，与以往“稀缺才是有价值的”顶级酒店发展理念发生了根本性转变：希尔顿还计划将三个全新品牌引入中国——希尔顿格芮精选酒店、希尔顿嘉悦里酒店、Amber Hotels。
但与此同时，包括希尔顿在内的多个国际酒店品牌也遭遇了业主主动退市的事件。
近日，位于华山路的上海希尔顿酒店宣布将于2018年1月1日退市，由锦江国际酒店集团北方公司旗下的昆仑品牌接手经营；数月前，拥有25年历史的虹桥喜来登“变身”为虹桥锦江，对外资酒店多年来轻资产委托管理的合作模式起到了警示作用。对于跨国集团而言，扩张过程中如何管理众多品牌也将是一个挑战。
以最“激进”的洲际为例，公开数据显示，2008年至2013年间，洲际酒店集团曾多次退市。据北京商报报道，洲际酒店集团在中国的220家酒店中，近一半处于亏损状态，自2010年以来，洲际酒店集团频频出现业主解约的现象。洲际酒店集团甚至被业内戏称为“最容易解散的酒店品牌”。
华美咨询集团首席知识官赵焕焱对界面新闻表示，跨国集团频繁退市，就是因为在供给过剩的情况下，品牌优势不明显。跨国公司受制于“囚徒困境”，有利润才发展，只要降低发展成本，中外合作就会增多。
供给过剩明显体现在管理费上。赵焕燕表示，2017年，中外酒店管理公司收取的管理费下降了30%至40%。激励管理费的减少，体现了供给过剩后中国酒店业业绩的下滑，也造成了管理公司管理费收入与管理酒店数量增长不同步。
赵焕焱向界面新闻介绍，跨国集团的平均管理费由两部分组成，基础管理费为营业收入的2%，激励管理费为毛利润的10%。相较之下，本土管理集团的价格更低。
以本土酒店管理公司金陵为例，2017年上半年其收取的平均每家店管理费为30.24万元。相比之下，金茂集团旗下由跨国管理公司管理的8家酒店，2016年全权委托管理费占营业收入的4.96%，平均每家店管理费为1120万元。
一位业内人士向界面新闻记者分析称，总体来说，跨国集团的经营业绩不佳，目前国内高端酒店的管理有本土化的趋势。
三线城市真的需要五星级酒店吗？
从1984年第一个国际酒店品牌假日酒店进入中国开始，国际酒店集团在中国已经耕耘了30多年，从最开始的满足市场需求，到后来的过度炒作，五星级酒店也是这样，同样是房地产，在投资过热的情况下，建设速度远超GDP增速，产能过剩现象在二三线城市尤为严重。
公开数据显示，截至今年12月，上海拥有的国际五星级酒店数量最多，共计72家，比排名第二的北京多出19家。九个城市拥有20家以上的五星级酒店，包括上海、北京、三亚、广州、深圳、天津、杭州、成都、苏州，几乎全部为一线城市。前20个城市中，江浙地区酒店数量占比较高，南京、无锡、宁波均榜上有名。
受到一线城市竞争压力，高星级酒店集团逐渐下沉至二三线城市，但二三线城市部分酒店仍以单体酒店为主，市场需求较小，市场趋于饱和。
从投资回收期来看，在供给大于需求的情况下，高端酒店的投资回收期越来越长，在一些三线城市甚至更长。赵焕焱表示，酒店作为商业地产，经营期长达40年，黄金收获期在开业后的6至20年。但国内五星级酒店的投资回收期一般在25年左右。
星级酒店在开业初期，不得不采取低价策略抢占市场份额，因此新开业的五星级酒店在头几年的财务状况通常并不理想，甚至会出现亏损，这种情况在二三线城市很常见。而对于投入上亿元的酒店来说，在低价策略的影响下，投资回收期被拉长过长，很容易出现资金链断裂的情况。
国家旅游局监管司发布的数据显示，2016年全国50个城市星级酒店投资回报率呈现两极分化趋势：回报率最高的是三亚，为12.91%，静态回收期为7.75年；排名第二的是上海，回报率为8.91%，静态回收期为11.22年。50个城市中，仅有6个城市的回收期少于20年，19个城市为正回报率，其余城市均为负回报率桂林钢结构防火涂料，其中洛阳的回报率为-30.61%，银川的回报率为-38.81%，排名倒数两位。
出现负收益的城市中，不乏省会城市和二线城市，包括济南、杭州、武汉、成都、郑州等。
附2016年50城市星级酒店投资回报率
城市/固定资产原值/利润总额/资本化率（单位：亿元）
全国/5174.54/4.71/0.09%（静态回收期1000年）
三亚/56.38/7.28/12.91%（静态回收期7.75年）
上海/330.99/29.49/8.91%（静态回收期11.22年）
兰州/19.50/1.22/6.26%（静态投资回收期15.97年）
福州/25.23/1.37/5.43%（静态投资回收期18.42年）
厦门/46.03/2.30/5.00%（静态投资回收期20.00年）
深圳/102.97/4.69/4.55%（静态回收期21.98年）
张家界 13.15/0.55/4.18%
北京/660.44/27.46/4.16%
广州/151.46/5.44/3.59%
丽江/9.06/0.19/2.10%
温州/37.90/0.69/1.82%
贵阳/22.77/0.40/1.76%
哈尔滨 33.17/0.44/1.33%
南京/96.09/1.12/1.17%
重庆/94.88/-0.66/0.70%
黄山/19.81/0.13/0.66%
宜昌/14.10/0.06/0.43%
昆明/53.81/0.22/0.41%
合肥/40.39/0.11/0.27%
西安/72.04/-0.02/-0.03%
拉萨/19.48/-0.03/-0.15%
济南/43.56/-0.07/-0.16%
杭州/137.76/-0.32/-0.23%
南宁/16.28/-0.05/-0.31%
长沙/61.80/-0.38/-0.61%
南昌/22.18/-0.15/-0.68%
青岛/79.47/-0.61/-0.77%
武汉/53.21/-0.58/-1.09%
苏州/82.67/-0.91/-1.10%
成都/63.96/-0.85/-1.33%
无锡/41.43/-0.58/-1.40%
宁波/88.03/-1.39/-1.58%
石家庄/46.19/-0.84/-1.82%
东莞/39.63/-0.80/-2.02%
泉州/32.81/-0.74/-2.26%
乌鲁木齐/34.57/-0.83/-2.40%
珠海/140.06/-3.59/-2.56%
长春/30.51/-0.87/-2.85%
天津/49.97/-1.54/-3.08%
秦皇岛/21.52/-0.67/-3.11%
桂林/31.86/-1.04/-3.26%
西宁/12.26/-0.42/-3.43%
郑州/14.75/-0.57/-3.86%
呼和浩特/33.20/-1.31/-3.95%
太原/33.79/-1.36/-4.02%
沈阳/53.77/-2.18/-4.05%
大连/71.47/-3.47/-4.86%
海口/27.84/-2.09/-7.51%
洛阳/17.87/-5.47/-30.61%
银川/14.12/-5.48/-38.81%
