我们对上海住宅市场进行了全面的调研，走访了多处热门豪宅，发现了一系列值得关注的现象。
文/CRIC产品力研究中心
2024年上海豪宅集中供应带动市场升温，但市区与郊区产品去化率结构性分化明显，上海市场整体表现不及预期。政策层面的积极调整优化，从供给侧与需求侧为市场注入活力，旨在推动上海房地产市场平稳健康发展。
产品层面，在市场分化、供给增加的背景下，产品竞争加剧，有购买力的客户对产品更加挑剔，倒逼房地产开发商提升产品力。为在激烈的市场竞争中脱颖而出，部分项目推出新品、增加配置、强化产品优势、提升产品力，获得了较为积极的市场反馈，取得了较好的销售业绩。
对于目前上海市场单价6-10万元的改善型产品，改善型客户群体以地域改善为主，同时对居住品质和产品改善要求较高，目的性明确。今年热销的改善型产品在项目的产品力方面做了一系列实质性的品质提升，包括超标准精装修交付、实景示范区标配、公区大堂、车库等配置大幅提升等。产品力升级后，面对同价位不同品质的差异化产品，形成了强大的产品竞争优势，对同价位的其他新盘和周边二手房形成了降维打击。相信这种标准升级会成为未来的一种标配。
而对于豪宅产品而言，在产品竞争加剧的背景下，除了区位优势和资产配置需求，产品层面的提升也尤为关键。值得注意的是，上海城市更新别墅供应量预计在2024-2025年将大幅增加，城市区域低密度别墅产品目前面临全方位竞争。在相同面积和总价区间下，产品格局、房比、楼间距、配套设施甚至服务能力的差异，也会造成不同的功能性和生活体验，影响客户的产品选择。
01
上海市场结构分化
政策出台改善市场预期
2024年上海豪宅产品将火爆，但市场结构分化明显
2024年上半年，上海豪宅产品热销速度惊人，经常出现一天内售罄的现象，引发市场关注。
中海顺昌九里实现销售196.5亿元，创下全国商品住宅单场销售最高纪录；新鸿基滨江凯旋门三期、融创外滩一号四合院二期、绿城外滩兰庭、徐汇汇源兮、港置启园、凯德茂名居等市场热度较高的豪宅产品开售首日全部售罄。
豪宅热销一方面得益于3-4月上海豪宅供应集中，带动市场上涨，另一方面则更多是基于其区位价值和资源稀缺性。
但总体来看，上海市场近期走势不及预期，结构性分化明显，城区与郊区产品两极分化明显，外环以外及五大新城新盘销售率不尽人意，郊区竞争激烈。
政策出台改善市场预期推动上海楼市平稳健康发展
政策层面，2024年以来，上海从供给侧和需求侧两个方面积极为市场注入活力。
3月底，2024年第二轮土地拍卖放宽7090政策，放宽中小套型住宅面积、降低占比，支持多元化住房改善需求。5月底，四部门联合发布通知，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理购房需求、优化住房信贷政策等9项政策措施。6月，调整土地出让规则，取消商品住宅用地溢价率10%的上限要求，房地产联动价格部分消失。
纵观上海今年出台的政策调整，充分考虑了自住、改善型购房需求，对改善市场预期、完善置换交易链、促进上海房地产市场平稳健康发展都将产生积极影响。
02
市场竞争加剧，客户更加挑剔
倒逼房企提升产品力
目前上海的刚性需求被二手房占据，新房以改善型产品和豪华型产品为主。在市场分化、供应扩大的背景下，产品竞争加剧。有购买力的客户对产品更加挑剔，迫使房地产公司提高产品力。通过调研，我们发现今年部分项目仍然取得了不错的销售成绩。为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，我们通过推出产品、增加配置、强化产品优势、提升产品力等措施，获得了较为积极的市场反馈。
提升客户群体目的明确，提升项目产品力将成为升级后的标配
对于目前上海市场单价6-10万元的改善型产品而言，有购买力的客户主要还是二手房置换链启动后需求释放的群体。该类改善型客群以地域改善为主，同时对居住品质和产品改善要求相对较高，目的性明确。在此背景下，该价位段的改善型产品只有能够实现实质性的产品改善，才能受到这部分客群的青睐。
今年这些热销产品对项目的产品力进行了一系列的品质提升，这个趋势很重要。精装修交房标准超配、实景示范区标配、公共大堂、车库等配置明显提升，这些方面构成了本轮上海改善型产品提升产品力的要点。产品力升级之后，面对同价位、不同品质的差异化产品，形成了强大的产品竞争优势，对其他新盘和周边同价位二手房形成了降维打击。相信这个标准升级会成为未来新的标准。
产品交付标准提升，人性化设计细节打动客户
（1）采用一线厨电品牌，提高精装修交房标准
具体来看，部分改善型项目的精装修交付标准明显提升，与此前同价位产品相比，带来了更多令人惊喜的亮点。例如，一线品牌高端家电的使用、美观实用的厨房上轨推拉门、此前仅在高端产品中出现的厨房岛等，在现阶段市场的改善型产品中也纷纷亮相。上海绿城留香花园配备西门子四件套厨房，包括蒸烤一体机、洗碗机、油烟机、灶具，还配备了松下的冷风机和滨特尔的净水系统。
图：上海绿城留香花园105㎡户型厨房样板间
（2）配备岛台、S型墙面、开放式厨房设计
沪商臻境的S型墙面设计巧妙地将冰箱从厨房中移除二手钢结构市场，同时厨房空间采用可开合设计，配备岛台，扩大了厨房空间。岛台侧面采用精致的香格里拉白石材一体成型，搭配开放式搁架和收纳抽屉，台面还配备隐藏式可升降插座，打造美观实用的烹饪空间。
图：上海招商臻景S墙设计及厨房样板间
（3）精装设计立足需求，充满人性化细节
另一方面，精装修的人性化设计细节被充分发挥，在本次调查中我们看到，产品的改进更多是基于居住者的实际需求和生活习惯，更加注重人性化设计的打磨，在精装修的整体设计、功能配置上表现出创新和突破。
上海绿城留香花园配置了玄关柜，采用立柜、吊柜、地柜组合形式，分为常规收纳区和升级收纳区（其中常规收纳区为交房标准）。常规收纳区包含诸多人性化设计亮点，如柜内内置智能鞋护理机，可对鞋子进行消毒、杀菌、除臭、净化；充分利用门板内部空间，增加骨架层，同时完成中高筒靴收纳及上层空间收纳；柜门内侧安装置物架，可完成雨伞、拖鞋等物品的收纳。
图：上海绿城留香园样板房入口空间
在卫浴空间的柜体收纳配置上，镜柜留有足够的开放格子二手钢结构市场，并配有10mm直径的金属杆，防止小物品滑落。此外，主浴室内还配置了美容冰箱，用于储存和保存顾客日常所需恒温（10-25°可调）的化妆品。
图：上海绿城留香园样板房卫浴空间
实景示范区成为标配，公共大厅、车库等配置明显完善。
与此同时，越来越多的改善型产品开始注重实景示范区的打造，通过全维度展示、直观呈现未来生活场景，让客户提前感受社区产品的品质与生活氛围。此外，这些项目注重在地特色，深度挖掘提炼海派文化独有元素，并将这些文化符号巧妙转化为产品设计语言。
沪商臻境从海派建筑中提取出精致轻奢的符号，不少设计都向上海地标致敬，如入口处的香樟门，致敬1923年衡山路2号A栋的香樟树；二进的“武康印象”则采用大面积玻璃、弧形转角设计，致敬海派经典武康大楼。在建筑石材的选择上，精挑细选了大量的奢石来点缀海派空间，蓝色的奢石随处可见。
此外，上海招商臻景在公区配置了1500平米的life-Club泳池会所，包含酒店式恒温泳池、健身场所、私宴客厅、下沉式庭院等多元化场景。在车库的归家路线上，入口车道采用全铝吊顶及铺装，结合“追光”灯带设计，体现大气与仪式感。
图：上海三林商贸真景奢华石材选用
上海陈家家百道项目通过公共区域的艺术创作，传递前卫的设计与艺术理念，将艺术感巧妙融入社区的每一个角落。社区大堂采用劳伦黑金、雅柏白大理石设计，提升了空间的层次感，赋予大堂独特的艺术氛围与视觉冲击力。将人文艺术风格整体融入社区空间，满足高净值人群对优雅生活、审美享受、人文艺术等高品质精神层面的追求。
图：上海陈家家柏道小区大堂实景
图：上海陈家家柏道公共区域实景
豪宅产品供给不断增加，低密度别墅产品面临全面竞争
今年以来，上海豪宅产品的集中供应带动市场升温，不少豪宅项目一经推出便热销。在产品竞争加剧的背景下，除了区位优势、资产配置需求，产品层面的提升也尤为关键。具体来说，豪宅客户对房型比例、功能性、客厅宽度、庭院面积等产品维度更为敏感，同时对会所配置、物业服务品质等价值点也有更高的期待。此外，豪宅项目在设计过程中，也会通过一定的产品创新，打造差异化的产品亮点，提升产品价值。
值得注意的是，2024-2025年上海城市更新风格别墅预计供给量较大。目前城市区域低密度风格别墅产品面临全方位竞争。一方面，风格别墅产品的面积和总价区间首先决定了客圈的差异。在同样的面积和总价区间下，产品户型、房比、楼间距、配套甚至服务能力的差异，也会营造出不同的功能性和生活体验，影响客户的产品选择。如顺昌九里的风格别墅产品自带近60平米的花园庭院，在城市核心区域的风格别墅产品中具有一定的竞争优势。
上海豪宅产品更加多样化，时尚别墅供应量增加
相较于此前上海豪宅项目以平层产品为主，2024年起供应的豪宅产品类型更加丰富多样，为高净值客户提供了更多的选择。
（1）城市更新，打造时尚别墅产品
2024年以来，上海豪宅市场的一个重要特点就是核心城区别墅供应量大幅增加。上海核心城区旧改区与历史风情区高度重合，为保护历史风情，遵循“保留、改造、拆除”的原则，通过城市更新打造别墅区，在保留上海石库门、传统里弄建筑肌理的同时，也满足了高端市场需求。
作为上海城市更新历史风貌保护项目，红安里项目延续原有“一个街区、多个组团”的风貌特征，综合运用新旧砖、青砖红砖结合、仿木铝合金门窗、石材幕墙等，延续原有多元化的建筑立面，力求还原历史风貌。
图：上海市虹口区四川北路17号地块红安里项目示意图
（2）城市低密度社区项目打造多元化产品
低密度城市社区豪宅项目也通过多样化的产品打造，为上海豪宅市场带来更多选择。如位于浦东新区三林滨江南片区的华润置地前滩润景，是“21世纪海派生活实践区”规划的重要组成部分，规划海派风格围合式社区，融合衡府风格的建筑形态，打造别墅+复式洋房+庭院的产品。
图片：上海华润置地前滩润景项目
豪宅产品设计更注重空间尺度与功能的平衡
在户型设计上，上海豪宅产品更加注重空间尺度与功能性的平衡，在目前主流的200-300平米面积范围内，既需要保证产品整体的空间尺度，又需要兼顾功能性的完善。
（1）优化建筑结构，提高建筑空间利用率
本轮上海推出的平层豪宅产品中，融创外滩一号四合院二期、龙盛湾上苑、中海顺昌九里等钢结构超高层项目，通过优化建筑结构，提高了高层豪宅产品的容积率，一定程度上助力了项目的热销。
例如龙盛湾项目采用核心筒钢结构，将建筑承重放在核心筒上，周边采用框架结构，创造出大尺度的自由空间；融创外滩一号四合院二期也通过对核心筒结构的精心优化，实现了80%以上的容积率。
图：融创外滩一号二期核心筒钢结构示意图
（2）通过户型创新，打造差异化产品亮点
此外，在上海市场景气、竞争加剧的背景下，房地产开发商在豪宅项目的设计过程中，也会通过一定的产品创新，打造差异化的产品亮点，从而创造客户需求，提升产品价值。
例如保利博览天悦享一线滨江资源，西向套房拥有270度观景视野，可眺望两岸江景。同时，在奇数层中层套房T1户型设计中，通过打通打造4米进深空中水池，增加空间进深，实现中层套房双面采光，以约11-13米超宽L型采光面的创新户型打造产品差异化。
图：保利博览天悦奇数层中间单元T1户型示意图
版面｜鸟姐
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