在民营房地产开发项目中，除建筑工程主体结构施工必须由总承包单位完成外，其他专业分包是否应严格实行总承包制，即建筑工程主体结构以外的其他专业分包全部由总承包单位承包？还是应实行平行承包制，即建筑工程主体结构以外的其他专业分包全部由建设单位承包？
关键问题：谁有权将总承包范围之外的分包工程发包给对方？
近日，住房城乡建设部印发《关于完善质量保证体系提升建设工程质量的指导意见》，强调强化各方责任：突出建设单位主体责任。建设单位要加强工程建设全过程质量管理，严格履行法定程序和质量责任，不得违法违规转包工程。改革工程建设组织模式。推行工程总承包，落实工程总承包单位在工程质量安全、进度控制、造价管理等方面的责任。
那么，现阶段民营房地产企业推行工程总承包制是否合适呢？个人认为，现阶段民营房地产企业还不适合强行推行工程总承包制，应该尊重现实，加强对目前平行承包制度的管理。
关键点：
1. 现行房地产承包模式
二、我国现行法律规定
3.地方建筑委员会条例
四、国际工程承包
5.工程总承包模式简述
6、民营房地产适合推行工程总承包制吗？
七、结论
以下是原文：
1. 现行房地产承包模式
1.1. 国有房地产企业
一些国有房地产公司实行EPC模式；
一些国有房地产企业实行总承包模式（施工图总包），各分包商均与总承包商签订合同，建设单位和总承包商共同监督分包商的招标投标，建设单位和总承包商均可推荐分包商。
部分国有房地产公司部分项目采用EPC模式，新建项目强制实行总承包；招标采用“政府平台公开招标”（设计+总承包、联合体）；甲方供应的材料暂估包含在总承包合同总价中，后期签订三方合同；专业分包暂估包含在总承包合同总价中，建设单位与总承包单位后期共同投标，签订三方合同；独立分包：园林工程+政府专营（供配电、燃气）。
一些国有房地产企业尚未实行总承包模式，但正在逐步推行总价包干模式；
1.2 民营房地产企业
目前民营房企内部主要有两种观点：
第一种意见主张：实行工程总承包制，即建设蓝图内的各个环节全部交给总承包商，由总承包商负责发包专业分包，总承包商与分包商签订合同；实行交钥匙工程，即承包商负责全部施工、供货、安装、调试工作直至移交验收。
第二种意见主张：实行平行发包，由建设单位平行管理各承包商；总承包商只负责总承包范围内的工作；专业分包由建设单位自己发包，建设单位直接与专业分包商签订合同；总承包合同，承包商就某一工程的独立内容，如土建工程或专业工程等，与工程业主签订合同，业主自己组织起来对承包商进行协调管理。
我国现行法律法规明确要求第一种意见：实行工程总承包制；但在实际工作中，并未严格执行；
那么，现阶段民营房地产企业推行工程总承包制是否合适呢？个人认为，现阶段民营房地产企业还不适合强行推行工程总承包制，应该尊重现实，加强对目前平行承包制度的管理。
二、我国现行法律规定
2.1. 建筑法
第二十四条 提倡实行建筑工程总承包，禁止将建筑工程分割、分包。建筑工程承包人可以将建筑工程的勘察、设计、施工和设备采购等分包给总承包人，也可以将建筑工程的勘察、设计、施工和设备采购中的一项或者几项分包给总承包人；但是，不得将应当由一个承包人完成的建筑工程分割成几个部分分包给几个承包人。
第二十五条 按照合同约定由工程承包单位采购建筑材料、建筑构配件和设备时，工程承包单位不得指定该工程用建筑材料、建筑构配件和设备采购或者指定生产企业或者供应企业。
第二十九条 建筑工程总承包单位可以将所承包的工程部分分包给具有相应资质的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位同意。采用总承包方式的，建筑工程主体结构施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位应当按照总承包合同的规定对建设单位负责；分包单位应当按照分包合同的规定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位对分包的工程向建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。
2.2 合同法
第十六章 建设工程合同 第二百七十二条 总承包与分包
承包人可以与总承包人签订建设工程合同，也可以与勘察设计人、施工人分别签订勘察、设计、施工合同。承包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程分成几个部分发包给几个承包人。
总承包人、勘察设计施工承包人经承包人同意，可以将其承包的部分工作交由第三人完成。第三人对其完成的工作成果和总承包人、勘察设计施工承包人向承包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程分包给第三人或者将其承包的全部建设工程分割成若干部分，以分包的名义再分包给第三人。
禁止承包单位将工程分包给不具备相应资质的单位；禁止分包单位将其承包的工程再分包；建筑工程主体结构施工必须由承包单位自行完成。
3.地方建筑委员会条例
3.1. 北京市建设委员会文件：《关于进一步规范本市房屋建筑和市政基础设施工程施工承包活动的通知》（京建发[2011]130号）
建筑工程承包单位应当将工程发包给具有相应资质的承包单位。建设单位发包工程时，应当以单位工程为最小单位，发包给施工总承包单位。建设单位将一个单位工程发包给多个建设单位的，视为分割合同。
3.2.关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工承包行为的通知（京建法[2011]21号）
1.单位工程具体范围（一）房屋建筑工程。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）中单位工程的认定标准，红线内的九个分项工程及市政工程均应纳入单位工程范围。房屋建筑工程竣工验收合格后再发包的精装修工程、旧房改造装饰工程，可以由建设单位另行发包。
四、国际工程承包
国际上，工程合同按承包范围可分为以下四种类型（参考：唐立志，《国际工程承包通论》，中国建筑工业出版社，1997年，第6-7页）；
1.产品在手合同：承包商不仅负责设计、工程施工、设备供货、安装、调试，而且还要负责技术转让、人员培训、生产管理指导，最后甚至在约定的一定时间内组织试生产，直至稳定生产出合格产品。
2、交钥匙合同：承包商负责全部施工、供货、安装和调试工作，直至交接验收。
3.主承包合同：承包商就某项工程，如土木工程或专业工程等独立的内容，与工程业主签订合同，由工程业主自行组织，对承包商进行协调和管理。
4.分包合同：一般由总包商与分包商签订，与工程业主无关。但也有业主先与指定的专业分包商签订合同，再交由土木工程承包商代管。
5.工程总承包模式简述
5.1. 工程总承包简史
工程总承包是国际通行的组织和实施建设项目的方式。
20世纪80年代初，我国勘察设计行业开始探索实行工程总承包，化工行业率先实行工程总承包。1982年化工部下发《关于改革现行基本建设管理体制实行以设计为主体的工程总承包体制的意见》，1994年又下发《关于创建国际工程公司的规划意见》。化工设计公司按照文件要求，借鉴国际大型工程公司经验，从20世纪80年代开始进行设计院职能和体制改革，建立与工程总承包相适应的组织架构、管理体制和人才队伍，努力创建国际工程公司。1999年《国务院办公厅转发建设部等部门关于工程勘察设计单位体制改革若干意见的通知》；
2016年2月，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设和管理的若干意见》，明确提出“深化工程建设组织实施方式改革，推行工程总承包制”。
2017年2月，国务院办公厅印发《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，提出“加快推行工程总承包”、“培育全过程工程咨询”。为贯彻落实党中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理的意见，住房城乡建设部于2016年5月印发了《关于进一步促进工程总承包发展的若干意见》。
5.2工程总承包管理规范
2005年5月9日中国建筑法 钢结构专业承包，建设部发布第325号公告，批准国家标准《建设项目工程总承包管理规范》GB/T 50358-2005（以下简称《规范》）。这是我国有史以来发布的第一部建设项目工程总承包管理规范。
2017年5月4日，住房和城乡建设部发布第1535号公告，《建设工程总承包管理规范》GB/T 50358-2017（以下简称新版规范）将于2018年1月1日起实施。
《建设项目工程总承包管理规范》是典型的交钥匙工程承包规范，我们来看看《建设项目工程总承包管理规范》，主编单位是中国勘察设计协会，副主编单位是中国寰球工程有限公司等。
《建设项目工程总承包管理规范》为什么由中国勘察设计协会和中国寰球工程公司来编制呢？因为中国寰球工程公司是中国最早走出国门承接国际工程的公司，有成熟的国际工程管理经验，但承接的国际工程项目大多是工业、能源、交通、市政工程等大中型工程项目。这类工程，建设方或使用方通常没有常设的机构对工程进行管理，所有工程管理人员都是为了完成某项工程而临时组建的。为了保证工程的正常进展和协调，更需要专业化、成熟的总承包商对工程进行全面、协调的管理。
但房地产开发公司则不同，其组织架构健全，部门配置齐全，专业人才齐全，而且最重要的是拥有充足的土地储备，以及持续拿地的实力和计划，所有管理人员并不需要也不可能都是临时组建的。
没有一种管理模式是放之四海而皆准的，必须因地制宜，实事求是！
6、民营房地产适合推行工程总承包制吗？
6.1 从建筑法角度
《建筑法》第29条规定：实行建筑工程总承包的，建筑工程主体结构施工必须由总承包单位自行完成。也就是说，建筑工程除主体结构施工外，其他分项工程可以分包；关键问题是：对于民营房地产项目，专业分包工程是否应该交由实行总承包制的总承包单位分包？还是房地产公司平行发包？
6.2 从建设工程合同角度
传统合同理论认为，建设工程合同属于承包劳务合同范畴。《合同法》第十六章第二百八十七条规定，建设工程合同章节未作规定的，适用承包劳务合同的有关规定。从本质上讲，建设工程合同仍是承包劳务合同，与一般的承包劳务合同无异。
《合同法》第十五章将承揽合同定义为承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的合同。承揽合同包括加工、定做、修缮、复制、检测、检验等作业。
简单地说：建设工程合同的本质是劳务合同，劳务合同是雇佣合同。承包方的主要义务是独立完成主要工作。承包方通过招标或者直接特约委托，确定承包方完成指定工程的施工工作；
6.3 从民营房地产开发模式来看
大型房地产基本在全国范围内，主要开发过程流程：项目构思与决策、项目拓展与定位、项目建设与实施、项目租赁与销售与服务等。
建设合同只是房地产开发流程的一个环节：项目建设的实施，但它确实是实现房地产规划和计划的关键环节；
相对于承包商而言，承包商除了按照承包商的要求和图纸进行施工外，不能也不会参与房地产开发的其他环节；承包商不负责全国或地方性的市场布局、征地测算及土地收购；承包商不负责房地产项目的产品定位、研发、规划、设计；承包商不负责户型研究、交付标准、竞品项目研究；承包商不负责市场营销问题及地方政府规定的限购、项目销售问题；承包商不负责处理交房时小业主对质量的投诉；
承包人仅负责按照甲乙双方签订的施工合同及正式施工图纸进行施工，并负责组织合同范围内人员、材料、机械的采购与协调工作（甲方供应的材料除外）。若发包人无具体要求，承包人不承担任何工作或从事任何生产。
那么，为什么除了建筑工程主体结构施工外，实现建筑功能的专业分包工程的承包要交给不涉及其他环节的总承包企业来做呢？
6.4 从民营房地产开发业态与专业承包方合作情况看
传统房地产通常分为普通住宅、商业地产或者两者兼有两大类。普通住宅商品房，无论是改善型、刚需型、花园洋房、别墅等业态，都比商业业态简单；商业地产，无论是写字楼、酒店、商业综合体还是大型Shopping Mall、医院等业态，在规划、设计、建设、营销、招商、出租等方面都要复杂得多。
随着生活日新月异，满足衣、食、住、行、节能等基本功能的功能要求比以前复杂得多，质量要求也高得多。现在房地产分包工程有：深基坑支护、电梯供货安装、新风系统、毛细管网系统、外墙保温系统、屋面系统、太阳能系统、智能家居系统等；还有一些常见的分包工程：钢结构工程、玻璃幕墙/石材幕墙、铝合金门窗工程等。总包商没有资质和能力单独完成，基本都是分包出去找专业公司来做。
商业地产则更加复杂，特别是超高层建筑、商务设计酒店、写字楼、高端公寓、商业、停车场等。若引入酒店管理品牌，在项目规划设计、工程招标、建设过程中，需要不断与酒店管理公司、机电咨询公司、弱电咨询公司等专业公司沟通、协调、完善设计方案和图纸。
对于超高层建筑需特别注意，还需提前与电梯、柴油发电机、干式变压器、冷水机组等机组沟通，优化结构设计，预留设备安装空间和通道等；
很多房地产公司都有电梯、柴油发电机、消防报警设备、智能照明等战略供应商，在设计阶段，电梯可以配合设计院出图，及时调整确认电梯井道尺寸、底坑深度、顶部高度等，避免结构设计完成后再发出设计变更，有效节省了不必要的浪费和井道面积的拆除。
正是因为房地产不断发展规模，才需要有优秀的战略供应商，他们能够在前期设计时无条件地配合，预先发现问题，并避免在施工过程中出现问题；
正是因为这些频繁合作的分包商提前配合设计，深化优化设计方案，才使得施工图能够尽快完成。然而，在总承包制下，分包招标权归属于总包商，这些分包商还能及时积极地参与设计吗？
这些需要提前完成的工作耗费了地产相关部门大量的精力和时间，尤其是方案的调整和变更中国建筑法 钢结构专业承包，需要长时间的不断沟通和修正。好在地产部门和各类专业人员配备齐全，能够按照交付标准及时完成。
6.5 从民营房地产组织结构和人员配置来看
民营地产现在组织架构完善，部门齐全，架构上通常分为集团公司、城市公司/区域公司、项目公司，各级公司部门齐全，包括运营、工程、成本、采购、审计、法务、财务、人力资源、市场、行政等，各部门均配备齐全的专业管理人员；
房地产行业工作环境相对稳定，薪酬待遇相对较好，尤其是TOP50开发公司，拥有充足的土地储备和开发计划，有完善的人才培养机制和晋升渠道，注重公司核心竞争力和企业文化建设；
9月是房地产行业校园招聘的传统旺季，朋友圈里充斥着校园招聘链接。校园招聘范围包括但不限于：985、211及普通高校，专业排名靠前；行业相关专业包括但不限于：1、建筑专业：建筑学、城乡规划、风景园林；2、土木专业：土木工程、建筑环境与能源应用工程、给排水科学与工程、建筑电气与智能化；3、管理科学与工程：项目管理、工程造价；4、电气专业：电气工程及其自动化；还有人力资源管理、法律、财经、金融等相关专业；优秀校招的首选一般都是房地产行业，这早已是无法忽视的事实；校园招聘保证了房地产行业优秀人才的储备、培养和招聘。
房地产行业的高薪形成了虹吸效应，不断吸引施工单位、设计单位、监理单位、咨询公司等行业高学历、高素质人才加入，进一步充实和提升了施工单位的管理水平和综合实力；
总承包商相较于房地产企业的管理和人才优势显而易见。
6.6 从专业化分包管理模式角度
在长期平行承包实践中，大部分房地产企业都有规范的招标文件和合同文本，有完整的招标流程和制度，积累了丰富的管理和合同履约经验，有完整的招标评估、监督、审计、审查机制和制度。电子投标回单的应用比较普遍，也有效避免了招标过程中的腐败现象。另一方面，在总承包单位内部签订合同时，现在是否有一个统一的标准合同文本为甲乙双方接受和认可？
6.7 从采购规模及付款方式看
相比于总包商，房企招募专业分包商，在投标规模、体量、付款方式等方面有着无可比拟的规模优势，如电梯年度集采，可以以量换价；配电箱集采，元器件品牌可在全国范围内指定；橱柜、厨电集采，均可全国采购；前期深度合作设计，统一产品标准，降本增效；
6.8.从房地产责任角度
按照我国现行法律法规，开发商对其开发项目的房屋质量负全部责任，如果房屋出现质量问题，小业主只会去找开发商索赔，不会去找设计单位、施工单位（之前工程保修期有5%的保证金，现在已经调整为3%的质量保证金）或者监理单位索赔。而且如果房屋质量出现大规模维权、索赔问题，会严重影响开发商的品牌形象，会让小业主对开发公司的开发建设能力产生质疑，直接影响开发商的口碑和项目销量；
六、结论
房地产公司组织架构健全，管理能力强，各部门专业人才配备齐全，个人素质较高。房地产公司有完善的研发、执行、审核、督导、监控等制度和流程，且通常有监理单位、第三方检测单位监督日常工作管理，足以完成开发业态的平行发包、招标以及项目开发过程中的协调管理工作。
在现行工作规范和情况下，由总承包商对各专业分包商进行初步设计优化建议及综合协调管理是不现实、间接且低效的；应由房地产公司、监理单位及第三方质检单位进行综合统一的协调管理（目前实际执行情况），并不需要司法行政强制干预。
目前，私人房地产企业不适合实施工程通用合同系统。
综上所述：
这是一个笑话：一个有钱的人在想什么，他听说一家酒店很有利润，所以他想自己建造一家良好的设计公司。白色亚麻是高端和优雅的。
富裕人士：我再次询问山东大理石，忘记了，山东白色大理石已经暂停了26次RICHE：好的，美国白色大理石的价格更便宜：最低的价格是750元/m2，它不能更低。
这家建筑公司很高兴...剩下的山东白大麻（市场价格245元/m2）终于派上用场了...
