今天，人民日报以《南昌老旧小区改造顺应民意惠及民生》为题报道了南昌老旧小区改造情况。文中指出，南昌市坚持“靠民意决定改造与否、靠民情谋划如何改造、靠群众力量参与改造”的原则，努力因地制宜推进城镇老旧小区改造，实现惠及民生与促进发展的双赢。截至2019年底，已投入35.4亿元，完成331处老旧小区改造，惠及18万余户、近60万人。……我们一起来看看↓
介绍
既能拉动有效投资，又能促进消费；既是民生工程，又是一项发展工程——扩大内需战略坚定实施，城镇老旧小区改造明显加快。
2019年12月召开的中央经济工作会议把“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城市老旧小区改造”列为2020年重点任务。今年4月17日召开的中共中央政治局会议强调，要积极扩大有效投资，抓好城市老旧小区改造。今年《政府工作报告》提出，今年“新改造城市老旧小区3.9万个”，涉及近700万户，是去年的两倍。
老旧小区改造规模大、涉及面广，牵动千家万户的切身利益，考验城市治理水平。住房和城乡建设部相关负责人表示，“老旧小区改造不仅仅是一个建设工程，更是一项社会治理和基层组织动员工作，需要动员居民共同规划、共同建设、共同管理、共同评估、共同共享。”
2016年，江西省南昌市启动老旧小区改造工作，无论是大改造还是小改造，都坚持“靠民意决定要不要改造、靠民心谋划怎么改造、靠群众力量参与改造”的原则，力争因地制宜推进城市老旧小区改造，实现惠民生、促发展的双赢。截至2019年底，已投入35.4亿元，完成331个老旧小区改造，受益户数18万余户、群众近60万人。
老旧小区改造如何尊重居民意愿、找到最大公约数、画出最大的同心圆？改造中的难题如何攻克？改造后的小区如何实现长效管理？近日，记者走访了南昌桃园小区等老旧小区，实地采访了解改造进程，探寻城市从“面”到“内”的有机更新路径。
完整文章
老旧小区改造顺应民意惠及民生
南昌市三年改造331个老旧小区 受益近60万人
图1、图2：南昌市西湖区桃源街道桃源社区9号楼南侧改造前后对比。
图③、图④：桃园小区商铺改造后与改造前对比。
图5、图6：桃园社区微型篮球场改造后与改造前对比。
尊重居民意愿，因地制宜推进
架空电缆纵横交错、地下化粪池易堵塞、道路坑洼狭窄……谈及老旧小区的痛点，胡学军列举了不少。
胡学军今年65岁，家住南昌市西湖区桃源街道桃源社区，该社区建于上世纪90年代，东临府河公园，南临桃源街，是一个开放式社区。
家住桃园社区的陈友民谈起过去社区的环境时皱起眉头：“社区脏乱不堪，到处都是散养的鸡鸭狗，我出去散心，回来却满脸怒气。要不是装修，我早就打算搬走了。”
2013年的一天，陈友民的嫂子从江苏南京开车来探亲，结果车子陷在小区里，脚上沾满了泥巴。回到南京后，嫂子打电话说：“我好可怜你！”从此，陈友民再也没能让嫂子的亲戚来看望自己。
“老旧小区脏乱差，不仅是居民心头之患，也是城市治理的痛点。”南昌市政府副秘书长、市城管局局长杨宝根说，“改造老旧小区，就是要补齐民生短板。”
2016年，南昌提出打造“美丽南昌、幸福家园”，推进老旧小区改造。
西湖区、东湖区率先实施老旧小区改造。“老旧小区改造是搬迁安置，居民是主人，要尊重居民意愿，让他们参与决策。”西湖区委书记梅茂发说。
2017年3月，一份调查问卷递到了胡学军的手中，当他看到“老旧小区改造意见征集”几个字时，他眼前一亮，说：“当然填啦！”
胡学军在认真填写了自己的愿望和建议后，见到谁就提醒谁，生怕邻居们无法达成共识。
很快，两地社区60余名代表，结合各自反馈的意见，在桃园街道办事处会议室展开了竞赛。
“我们是摸着石头过河，准备在桃园社区和相邻的府河园社区中选择一个意愿较高的小区先行试行。”桃园街道办事处主任龙兵回忆道。
会上，社区代表踊跃提问：“架空电缆能不能埋入地下？”“道路能不能修复硬化、铺上沥青？”……
“管线将埋入地下”、“路面将重新修建并铺上沥青”……与会的区有关部门和街道干部认真做笔记，并一一解答。
最终投票结果出炉，桃园社区以98%的居民支持率中标。“当时福和园社区最先计票，95%的支持率出来的时候，我的心都提到嗓子眼了，没想到我们能超过他们！”胡学军笑着说。
改造工作已然启动，想到老街区即将焕然一新，胡学军心中充满着期待。
依法依规合理拆除违法建筑
“如果能回到那时候，我的心态或许会完全不一样。”完成手里的工作后，白秀芬静静地坐在长椅上，回想起当时的情形，心里有些不好意思。
2006年，白秀芬买下了桃园小区这套一楼住宅，她偷偷地在自家阳台的基础上扩建了5平方米，开了一家裁缝店。
违建行为并非白秀芬一人。“从地面到外立面、屋顶，全是居民搭建的各种临时建筑，有鸡舍、树枝搭的茅草屋……”桃园社区党支部书记、居委会主任杨莉说，社区一共12栋楼，却建起了数百栋违建建筑。
整治首先要攻克违章建筑这个难题。
“社区工作人员来我家劝我把阳台加建部分拆掉，我二话不说就拒绝了。修路、修下水道我同意，但我的东西不能拆。”为了防止违法建筑被拆除，白秀芬用上了避而远之的方法。
街道办决定在相关部门的配合下依法进行拆迁，白秀芬也不能再躲躲藏藏、拖延下去。桃园街道党工委书记刘柱带着街道干部来到她家，说：“拆迁必须拆，你们的合理诉求，我们会认真听取的。”
“赔偿能到位吗？”
“合理的赔偿肯定会及时给予的，或者我可以先给你开个书面收据。”
“拆迁当天，帮我修一下阳台。”
“拆迁完毕，我们就给你建。”
阳台加建部分刚拆除，施工队就立即开始砌墙进行修复。
令白秀芬没有想到的是，街道办不仅修好了她家的阳台，还比她考虑得更周到——在显眼的地方挂上了定制的“小百宜坊”门牌。
窗户干净明亮，微风吹进白秀芬的工作室，天花板上的晾衣杆上挂满了五颜六色的衣服，时不时有居民拿着衣服过来对她说：“小白，帮我改一下这个。”
“社区环境变好啦小区钢结构车棚图，顾客多了，生意也好起来了。”白秀芬脸上露出了笑容。
白秀芬家阳台扩建第一铲，拉开了整个桃园社区违法建筑拆除的序幕。面对种类繁多的违法建筑、不同的业主，街道办事处实行精准施策。
2017年，66岁的蒋玉华在桃园小区买了一套100多平米的房子，“精装修，还有大阳光房，买来养老的。”
没想到小区钢结构车棚图，这个大阳光房是在阳台基础上大规模改造扩建而成，占用了公共绿地，不得不拆除。
“我们花了那么多钱建的这个阳光房，怎么能拆掉呢？”蒋玉华坚决不同意。
政策宣传员和街道工作人员来到门口，却全部被拒之门外。
“通过老人的儿子，我们得知他曾经当过兵，也是一名老党员，党龄40多年，我们就对他做了有针对性的思想工作。”刘柱回忆道。
“你是一位老党员，应该为社区树立一个好榜样。”
“装修完之后，就算房价涨了，你也不会损失……”
尽管不情愿，蒋玉华最终还是同意拆除违章建筑。拆除过程中，街道办协调，不仅保留了一些有特色的门头和装饰，还在现有阳台旁安装了扶梯和推拉门。
“我对这次改造很满意！”蒋玉华热情地邀请记者进屋，在“微阳光房”里喝杯茶。
拆除过程中，桃源街道针对居民提出的普遍问题，标本兼治：在拆除违法建筑外立面的防盗窗时，为了打消居民的不安全感，拆除重建期间聘请了专人24小时巡逻；在小区各个角落新安装了113个摄像头……如今，小区的治安状况明显好转，盗窃事件逐渐减少。
改造过程中，桃园社区拆除了3100扇防盗窗、37处违章屋顶搭建物、200余处违章立面搭建物。随后，工程进展越来越顺利：各种管道埋入地下，让绿植有了生长的空间；空调装上统一的柜体；汽车停放在指定停车位……社区终于变得干净整洁了。
汇聚智慧与力量，用最好的钢材铸就最好的刀刃
改造初期，胡学军每天都会下楼和老邻居聊天，有一次邻居们抱怨建的电动自行车棚数量太少，满足不了停车需求。
胡学军赶紧去街道办事处反映：“电动自行车棚太少，很多居民把电动自行车放在家里或者楼道里充电，安全隐患很大。”
在联系设计师和施工方了解情况后，刘柱发现，之前的设计可能更多考虑了景观，忽略了实用性，“缺少车棚确实是个问题”。
经过街道办、建设方、居民代表参加的两次会议，采纳了居民的意见，在每栋楼旁边的空地上修建了电动车棚。
“施工开始的时候，有居民提出，车棚下面的电线接头应该保留，这和我们的意见不谋而合。”刘柱说。
胡学军等人的积极参与，带动了更多居民参与到社区改造中来。改造期间，街道举办各类舆情座谈会，收集意见建议897条，接受居民咨询1400余次。
“居民提出的很多意见很中肯、合理，有助于提升整治工程质量，这是桃园整治能够成功的重要原因。”刘柱深有感触。
东湖区董家窑街道杏园社区永外真街120号实施了“微改造”：架空电缆被收拢，换上铝合金外壳；分叉房被拆除，取而代之的是四角形的会客亭，四周是全新的健身步道……
微改造资金有限，如何有效利用？“最有发言权的还是人大。”杏园社区居委会主任周丽芳说。
社区舆情委员会是由热心居民自发组成的，一方面负责宣传政策、推动改造工作，另一方面负责收集各方意见、监督改造工程。
“明晚大家去讨论亭讨论一下。”前不久，“热心居民”微信群群长刘嘉明提出建议，大家纷纷响应。自去年5月社区微改造项目启动以来，这样的讨论已经成为常态。
论坛馆最初并没有出现在改造计划中。
“当时相关部门设计了一个假山景观，效果图出来后，很多居民和我们居委会干部都认为这是一个亮点。”周丽芳说，但刚一开工，就有居民提出反对意见。
“支持的声音有，反对的声音也有，大家坐下来商量一下怎么解决。”周丽芳组织街道办、建设方、居民代表召开了圆桌会议。
“有电有水，小孩子在这里玩安全吗？小区又没有物业管理，景观养护的钱哪来？没有后续维护，这里会不会变成污水池？”座谈会上，刘嘉明接连提出问题。
最终，绝大多数居民支持拆除假山景观，会上，不少居民提出修建议事亭的建议，该建议被采纳。
如今，全新改造的永外镇街道120号有了新名字——“永外莲花园”。“大家的智慧让社区不仅更加美丽，也更加宜居。”周丽芳坦言。
“2019年，东湖区实施了10个类似‘永外和园’的微改造，群众满意率达92%以上。今年，东湖区将推进近3万户居民微改造，依然以全民微改造为主。”东湖区委书记刘闯说。
探索还在不断升级。
6月7日，西湖区朝阳社区休闲广场热闹非凡，社区居民齐聚一堂，每人手握一张纸，对社区未来改造的具体建设项目进行投票。
“屋顶整治、化粪池整治、增设电子监控……整治工作一定要拿出实效。”在该居民小组确定投票选项后，居民代表纷纷上台发表意见。
此前，社区所在的朝阳洲街道办事处通过宣传栏、意见箱、社区微信群等渠道收集意见，并组织街道、社区工作人员入户进行民意调查，最终收集到居民意见建议3350条。在汇总政府相关部门意见后，朝阳社区确定了几十个方案，进入投票阶段。
6月10日，朝阳洲街道根据居民投票情况，公布了包括化粪池、下水道改造等38个整治项目。
“不管是大改造还是微改造，有一点是一致的，就是要把民主协商贯穿到整个改造过程中，大家的事情大家商量，大家的事情都可以协商决定。这也为改造后社区管理好打下了基础。”杨宝根说。
引入社会力量探索长效机制
“社区越来越有活力了，感觉大家的精力、精神都不一样了。”桃园社区焕然一新，胡学军亲眼看到，心里很高兴，但他并不自满。
老旧小区改造能否迈出新的步伐，不仅取决于改造第一步是否走好，更取决于长效管理能否扎实、长久地进行。
业主委员会的成立，激活居民管理社区的积极性，是桃园社区建立后续长效管理机制的突破口。
但三次会议，赞成的业主不足三成。“很多居民听说物管会成立后要开征物业管理费，有人不愿意交，就反对。”刘柱说，桃源街道再次发挥群众工作法宝作用，挨家挨户做工作。第五次会议后，赞成的居民有六成。
2017年10月，桃园社区业主委员会成立，胡学军被选举为主任。
“当务之急是引入物业管理，否则，用不了多久，事情又会像过去一样。”胡学军一上任就忙着找物业管理公司。
“开放式小区最难管！”五六家物业公司负责人来现场看一眼，全部退缩了。
胡学军想起了曾经住在桃园小区的万国宝，“他开物业公司，熟人，总得给点面子吧？”可没想到，一见面，万国宝就摇头，直到胡学军上门五次，他才答应“试试看”。
物业公司入驻后，不但有专门的巡逻人员，还有多层停车场、崭新的健身设施等，桃园越来越有现代化社区的面貌。
“不容易，每年都要亏钱。”万国宝对记者说。
原来，该物业公司2018年4月入驻小区后，于当年5月1日开始收取第一期物业管理费，但主动交纳的业主寥寥无几，工作人员前往收费也经常被拒之门外。
也有居民质疑：物业公司不公开收入支出明细，那钱去哪儿了？
业委会要求物业公司设立公示栏，公布收费审批文件和每月收支明细；由于维修资金不足，储藏室积水、屋顶漏水等物业管理无法解决的问题，及时反馈社区居委会，协调相关部门修复……那段时间，胡学军和其他业委会成员一边帮助物业公司收取物业费，一边督促其提高管理水平。
“20多年没交物业管理费的居民，需要一个适应过程。我们努力做好居民、物业、社区居委会之间的沟通桥梁，和大家一起把社区管理好。”虽然工作不容易，但胡学军乐观向上，“谁愿意再回到以前脏乱差的环境呢？”
万国宝在物业管委会和社区居委会的建议和支持下，对几位长期拖欠物业管理费的业主提起了诉讼。目前，2019年物业管理费收缴率近60%。2020年，合同即将到期，万国宝决定续约。
如何引入社会化的转化和管理力量，是建立长效机制需要解决的另一个问题。
“对于老旧住宅小区改造，南昌市规定，除中央和省级财政给予专项资金补助外，市级奖补标准由项目投资的20%提高到每户6000元。但财政资金终究是有限的，我们正在努力探索用市场化的方式吸引社会力量参与公共服务设施建设。”南昌市城管局副局长孙新初说，比如挖掘利用社区资源，探索引入社会资本建设停车设施，通过政府购买、新建设施有偿使用等方式提供养老、商业服务等。
桃园社区6个出入口安装的电子道闸是万国宝在成立初期就引进的：与江西一家公司签订服务协议，由该公司免费安装道闸，用道闸广告收入偿还安装投资。
去年，万国宝与一些公司签约，提供付费电动汽车充电桩、付费充电插座、社区室外净化水系统……相关市场主体入驻小区，为社区业主提供有偿服务。
“这些服务不仅方便了业主，也方便了我们物业管理。”万国宝说。
今年南昌将重点改造老旧小区247个、涉及居民户10万余户，其中微改造小区229个、重大综合示范改造小区18个。
“下一步南昌老旧小区改造，一方面要完善养老、托幼、文体、医疗、商业等社区公共服务；另一方面要依托老街巷历史，挖掘文化遗产，留住城市记忆。”杨宝根说。
夏日的桃园社区绿意盎然，孩子们在滑梯、步道上玩耍，老人在凉亭下闲聊，阳光透过老樟树的树叶洒落下来。社区整修后，一些离开的桃园居民又回来了，还有一些在这里买了房子，成为新桃园居民。
陈国文就是其中之一，他在桃园有一套婚房，也是他的第一套房子，2004年，陈国文因为对社区环境不满意，搬离了桃园。
“早就料到会有变化，没想到变化这么大。”看到桃园社区的改造成果后，陈国文很快决定把老房子改造一下搬回去，“老树还在，老邻居还在，桃园变得更美了。”
“老旧小区改造后，居民居住意愿更强，不少居民积极改造住宅，购置新家具、家电，带动了钢铁、水泥、电缆、电梯、家装、工程建设等行业的发展。”杨宝根说，老旧小区改造对释放内需潜力有直接的促进和拉动作用。
桃园社区如今进入装修旺季，陈友民家的房子刚装修完毕，正准备邀请亲朋好友过来看房。“老旧小区改造，让我家的房子更漂亮了！”
来源：人民日报
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